中關村寫字樓信息專報（第2018年第4期）

中關村寫字樓信息專報

2018年第4期（總第四十五期）

中關村不動產商會 2018年9月20日

『重點區域數據展示』

2018年8月北京中關村西區、CBD、金融街空置率情況

2018年8月北京中關村西區、CBD、金融街租金價格情況

『行業數據分析』

中關村示范區2018年8月寫字樓運營動態報告

一、概況

截至2018年8月底，中關村不動產商會對中關村示范區“一區十六園”已建成寫字樓進行了動態數據的更新調研，隨著樣本的不斷退出和進入，現有有效數據樣本901個，總建筑面積約4554.28萬平方米，東城園總建筑面積約278.28 萬平方米，西城園總建筑面積約269.84 萬平方米，朝陽園總建筑面積約504.87萬平米、海淀園區總建筑面積約2612萬平方米，豐臺園總建筑面積約196.28萬平方米，石景山園總建筑面積約86.28萬平方米，門頭溝園總建筑面積約16.35萬平方米，房山園總建筑面積約15.67萬平方米，通州園總建筑面積約132.20萬平方米，順義園總建筑面積約270.30萬平方米，大興-亦莊園總建筑面積約83.57萬平方米，昌平園總建筑面積約35.34萬平方米，平谷園總建筑面積約2.20萬平方米，懷柔園總建筑面積約34.00萬平方米，密云園總建筑面積約0.62萬平方米，延慶園總建筑面積約16.48萬平方米，如圖一所示：

圖一:2018年8月份中關村各園區寫字樓市場占有率圖

二、空置情況

截至2018年8月底，中關村示范區已建成寫字樓整體空置率為1.26%（空置面積/辦公面積），環比下降了0.36個百分點。如圖二所示：

圖二：2018年8月中關村示范區各園區寫字樓空置率圖

三、價格情況

從租金價格上看，2018年8月中關村示范區內寫字樓的平均租金為6.65（元/天/㎡），環比下降了0.11（元/天/㎡）。如圖三所示：

圖三：2018年8月中關村示范區各園區寫字樓租金價格情況表

四、中關村示范區核心區——海淀園寫字樓運營情況

海淀園寫字樓數量和建筑面積作為中關村示范區各園區之首，對中關村示范區寫字樓具有絕對的影響力，也是中關村寫字樓市場的集中表現，所以我們特將中關村示范區海淀園做重點情況分析。

根據調研數據顯示，本期海淀園已建成寫字樓有效數據樣本共597個。597座寫字樓中，甲級308座，乙級座162座，丙級127座，總建筑面積共約2612萬平方米，其中甲級約為2226萬平方米，乙級約為316萬平方米，丙級約為70萬平方米。具體構成如圖四所示：

圖四：海淀園2018年6月份各等級寫字樓市場占有率圖

（一）空置情況        

截至2018年8月底，海淀園已建成寫字樓總辦公面積共約1732萬平方米，空置面積約為32萬平方米，整體空置率為2.03%（空置面積/辦公面積），環比上升了0.26個百分點，與2017年同期相比下降了1.14個百分比。

甲級寫字樓空置面積約為30萬平方米，空置率為2.03%，環比上升了0.22個百分點；乙級寫字樓空置面積約為1.38萬平方米，空置率為0.69%，環比上升了0.39個百分點；丙級寫字樓空置面積約為0.78萬平方米，空置率為1.53%，環比上升了0.05個百分點。具體如圖五所示：

圖五：海淀園各等級寫字樓空置率

為了更為直觀深入地了解海淀園寫字樓的空置分布情況，我們把海淀園按街道鄰近關系劃分為12個區域（圖例見附件），分別為：馬連洼-上地-西北旺-萬柳地區；清河-西三旗-東升地區；燕園-清華園-中關村（北）街道；學院路地區；海淀-雙榆樹-中關村街道（南）；花園路街道；北下關-北太平莊街道；紫竹院街道-遠大路地區；甘家口-八里莊地區；永定路-田村-萬壽路街道；羊坊店街道；北部新區。其空置率如圖六所示：

圖六：海淀園區域空置率圖

從區域來看，空置率最高的是北下關—北太平莊街道，空置率為10.38%，環比上升了6.32個百分點，空置率上升的原因在于本期我們將大鐘寺方恒國際中心納入到了有效數據樣本中，該項目由于未獲得銷售許可證處于整體空置狀態；空置率最低的是永定路-田村-萬壽路街道，空置率為0。

從樓盤空置程度來看，本期滿租寫字樓484座，占81.07%，環比上升了3.31個百分點；空置率低于10%（不含10%）的寫字樓有93座，占15.58%，環比上升了1.81個百分點；空置率高于10%的寫字樓有20座，占3.35%，環比上升了1.51個百分比。其變化趨勢如圖七所示：

圖七：海淀園寫字樓整體空置趨勢圖

各類型空置情況的樓盤構成如圖八所示:

圖八：海淀園寫字樓2018年8月各類型空置情況的樓盤構成

（二）價格情況

從租金價格上看，2018年8月海淀園內寫字樓的平均租金為6.7（元/天/㎡），環比下降了0.31（元/天/㎡），與上年度同期比上升了0.17（元/天/㎡）。

具體來看，本期甲級寫字樓的租金平均價格為7.4（元/天/㎡），環比價格下降了0.64（元/天/㎡）；乙級寫字樓的租金平均價格為6.07（元/天/㎡），環比上升了0.23（元/天/㎡）；丙級寫字樓的租金平均價格為5.32（元/天/㎡），環比下降了0.07（元/天/㎡）。如圖九所示：

圖九：海淀園各等級寫字樓租金價格變化圖

從各區域平均租金價格來看，租金均價最低的區域是永定路-田村-萬壽路街道，為5（元/天/㎡），環比下降了0.67（元/天/㎡）；最高的是中關村西區，為8.71（元/天/㎡），環比下降了1.52（元/天/㎡）?？偟膩砜?，區域租金價格總體呈下降趨勢。如圖十所示：

圖十：海淀園各區域平均租金價格示意圖

附件：海淀園各區域劃分示意圖