中關村寫字樓信息專報（第2018年第6期）

中關村寫字樓信息專報

2018年第6期（總第四十七期）

中關村不動產商會 2018年12月31日

『重點區域數據展示』

2018年12月北京中關村西區、CBD、金融街空置率情況

2018年12月北京中關村西區、CBD、金融街租金價格情況

『行業數據分析』

中關村示范區2018年12月寫字樓運營動態報告

一、概況

截至2018年12月底，中關村不動產商會對中關村示范區“一區十六園”已建成寫字樓進行了動態數據的更新調研，隨著樣本的不斷退出和進入，現有有效數據樣本858個，總建筑面積約4482萬平方米，東城園總建筑面積約277.78萬平方米，西城園總建筑面積約208.15 萬平方米，朝陽園總建筑面積約485.4萬平米、海淀園區總建筑面積約2663.34萬平方米，豐臺園總建筑面積約184萬平方米，石景山園總建筑面積約85.18萬平方米，門頭溝園總建筑面積約16.35萬平方米，房山園總建筑面積約15.67萬平方米，通州園總建筑面積約108萬平方米，順義園總建筑面積約270.3萬平方米，大興-亦莊園總建筑面積約88.21萬平方米，昌平園總建筑面積約35.34萬平方米，平谷園總建筑面積約2.2萬平方米，懷柔園總建筑面積約34萬平方米，密云園總建筑面積約0.62萬平方米，延慶園總建筑面積約7.2萬平方米，如圖一所示：

圖一:2018年12月份中關村各園區寫字樓市場占有率圖

二、空置情況

截至2018年12月底，中關村示范區已建成寫字樓整體空置率為1.24%（空置面積/辦公面積），環比上升了0.16個百分點。如圖二所示：

圖二：2018年12月中關村示范區各園區寫字樓空置率圖

三、價格情況

從租金價格上看，2018年12月中關村示范區內寫字樓的平均租金為6.38（元/天/㎡），環比下降了0.22（元/天/㎡）。如圖三所示：

圖三：2018年12月中關村示范區各園區寫字樓租金價格情況表

四、中關村示范區核心區——海淀園寫字樓運營情況

海淀園寫字樓數量和建筑面積作為中關村示范區各園區之首，對中關村示范區寫字樓具有絕對的影響力，也是中關村寫字樓市場的集中表現，所以我們特將中關村示范區海淀園做重點情況分析。

根據調研數據顯示，本期海淀園已建成寫字樓有效數據樣本共585個。585座寫字樓中，甲級305座，乙級座160座，丙級120座，總建筑面積共約2663萬平方米，其中甲級約為2276.84萬平方米，乙級約為315.78萬平方米，丙級約為70.72萬平方米。具體構成如圖四所示：

圖四：海淀園2018年12月份各等級寫字樓市場占有率圖

（一）空置情況        

截至2018年12月底，海淀園已建成寫字樓總辦公面積共約1783萬平方米，空置面積約為26萬平方米，整體空置率為1.43%（空置面積/辦公面積），環比下降了0.19個百分點，與2017年同期相比上升了0.23個百分比。

甲級寫字樓空置面積約為12萬平方米，空置率為0.78%，環比下降了0.93個百分點；乙級寫字樓空置面積約為1.03萬平方米，空置率為0.52%，環比下降了0.09個百分點；丙級寫字樓空置面積約為1.31萬平方米，空置率為2.52%，環比下降了0.48個百分點。具體如圖五所示：

圖五：海淀園各等級寫字樓空置率

為了更為直觀深入地了解海淀園寫字樓的空置分布情況，我們把海淀園按街道鄰近關系劃分為12個區域（圖例見附件），分別為：馬連洼-上地-西北旺-萬柳地區；清河-西三旗-東升地區；燕園-清華園-中關村（北）街道；學院路地區；海淀-雙榆樹-中關村街道（南）；花園路街道；北下關-北太平莊街道；紫竹院街道-遠大路地區；甘家口-八里莊地區；永定路-田村-萬壽路街道；羊坊店街道；北部新區。其空置率如圖六所示：

圖六：海淀園區域空置率圖

從區域來看，空置率最高的是清河-西三旗-東升地區，空置率為5.71%，環比上升了0.42個百分點；空置率最低的是永定路-田村-萬壽路街道，空置率為0.12%，環比上升了0.02個百分點。

從樓盤空置程度來看，本期滿租寫字樓503座，占85.98%，環比上升了0.08個百分點；空置率低于10%（不含10%）的寫字樓有71座，占12.14%，環比上升了9.81個百分點；空置率高于10%的寫字樓有11座，占1.88%，環比下降了9.89個百分點。其變化趨勢如圖七所示：

圖七：海淀園寫字樓整體空置趨勢圖

各類型空置情況的樓盤構成如圖八所示:

圖八：海淀園寫字樓2018年12月各類型空置情況的樓盤構成

（二）價格情況

從租金價格上看，2018年12月海淀園內寫字樓的平均租金為6.61（元/天/㎡），環比下降了0.13（元/天/㎡）。

具體來看，本期甲級寫字樓的租金平均價格為7.07（元/天/㎡），環比價格下降了0.69（元/天/㎡）；乙級寫字樓的租金平均價格為6.2（元/天/㎡），環比上升了0.31（元/天/㎡）；丙級寫字樓的租金平均價格為5.15（元/天/㎡），環比上升了0.04（元/天/㎡）。如圖九所示：

圖九：海淀園各等級寫字樓租金價格變化圖

從各區域平均租金價格來看，租金均價最低的區域是永定路-田村-萬壽路街道，為5.33（元/天/㎡），環比無變化；最高的是中關村西區，為8.4（元/天/㎡），環比上升了0.09（元/天/㎡）?？偟膩砜?，區域租金價格總體呈上升趨勢。如圖十所示：

圖十：海淀園各區域平均租金價格示意圖

附件：海淀園各區域劃分示意圖