目錄

總則1

（一）指導思想1

（二）規劃依據1

（三）規劃定位2

（四）規劃原則2

（五）更新方式3

（六）規劃范圍3

（七）規劃期限3

第一章 總結回顧“十三五”時期城市更新成就與問題4

一、回顧“十三五”時期城市更新成效4

（一）內涵豐富的更新實踐行動逐漸展開4

（二）靈活多樣的更新實施模式不斷創新6

（三）面向實施的更新政策體系逐步構建7

（四）良性互動的社會治理格局不斷完善8

二、總結“十三五”時期城市更新問題9

（一）更新工作缺乏統籌，規劃引領有待加強9

（二）實施層面痛點突出，政策支撐有待完善9

（三）社會資本積極性弱，激勵機制有待探索9

（四）共治格局尚未形成，協同機制有待構建10

三、貫徹新發展理念的城市更新要求10

（一）機遇前所未有，助推城市轉型發展10

（二）挑戰依然艱巨，指明創新重點難點12

第二章 堅持規劃引領，明確更新目標方向14

一、推動高質量發展，確立更新目標14

（一）保障首都功能，服務“四個中心”建設14

（二）著力擴大內需，激發城市經濟活力15

（三）聚焦“七有”“五性”，切實改善民生福祉15

（四）加強生態保護，實現綠色低碳發展15

（五）弘揚歷史文化，推進文化傳承復興16

（六）提升治理能力，促進社會共享發展16

二、著眼可持續提升，謀劃更新策略16

（一）塑造大國首都風范，提升政務環境品質16

（二）科學配置資源要素，引領城市功能優化17

（三）盤活提升存量資源，促進產業轉型升級17

（四）精準補足街區短板，提升人居環境品質17

（五）倡導智慧低碳更新，實現綠色生態發展18

（六）加強遺產保護利用，引領文化傳承復興18

（七）強化城市風貌管控，凸顯首都城市特色19

（八）建立城市安全體系，提高城市運行韌性19

（九）完善市場參與機制，實現多方利益共贏19

（十）創新城市治理模式，促進智慧精細發展19

三、強化分圈層引導，明確更新方向20

（一）“一核”強調保護更新，實現人居環境和諧共融20

（二）“一主”突出減量提質，推進功能完善品質提升20

（三）“一副”承接功能疏解，塑造城市建設特色標桿21

（四）“兩軸”優化首都功能，提升國際城市文化形象21

（五）“多點”全面承接疏解，推動平原新城發展建設22

（六）“一區”探索綠色發展，優化涵養地區生態環境22

第三章 以人民為中心，確定更新空間體系23

一、強化系統承載，全面提升保障能力23

（一）提高住房供給能力，滿足多層次住房需求23

（二）豐富設施服務供給，提高設施配置適應性24

（三）提升交通治理水平，打造高品質出行環境25

（四）完善市政供給體系，提升可持續支撐能力27

（五）增強安全保障能力，實現平戰災功能統籌29

二、立足民生保障，締造宜居生活空間30

（一）堅持文化傳承，多渠道推動老城平房區改善30

（二）共建幸福家園，全面推進老舊小區更新改造30

（三）保障基本條件，全方位推動城鎮棚戶區攻堅32

三、助力經濟發展，創造高效生產空間32

（一）產業提級、數字拓展，推進老舊樓宇升級轉型33

（二）國際視野、消費引領，推進商圈商場提質增效34

（三）“兩區”引領、創新探索，推動產業園區更新提質35

（四）創新賦能、活力復興，推動老舊廠房改造利用36

四、聚焦環境治理，塑造活力公共空間37

（一）線軸統領、塊點激活，提升城市公共空間品質37

（二）優化設計、協調風貌，改善城市特色景觀環境39

（三）改善環境、提升品質，優化城市藍綠空間格局40

第四章 突出街區統籌，建立更新方法體系42

一、探索創新更新方法和路徑42

（一）體檢評估找問題，存量梳理尋資源42

（二）多元協商問需求，調查訪談明愿景43

（三）整體策劃配政策，精準優化定策略43

（四）制定計劃推行動，有序保障促實施44

二、探索提出更新體系和要求45

（一）按需編制更新街區控規，提出規劃引導要求45

（二）加快厘清更新建設方式，推進審批項目落地46

第五章 加強多元共治，強化更新組織體系48

一、政府引導，構建以點帶面撬動模式48

（一）以空間環境整治為觸媒，撬動社會資本參與更新48

（二）以軌道站城融合為抓手，帶動存量資源提質增效49

（三）以重大項目建設為龍頭，統籌周邊地區城市更新49

二、市場主體，暢通企業多方參與渠道50

（一）多種形式盤活國有資產，發揮國企帶動作用50

（二）暢通多種渠道更新路徑，激活市場主體活力51

三、居民參與，培育基層共同締造精神52

（一）黨建引領基層治理，政府引導社會共建52

（二）居民自愿有序推進，群眾工作貫穿始終53

四、社會支持，搭建專家組織智庫平臺53

（一）搭建專家組織平臺共謀發展53

（二）培育社會機構增強社會韌性54

第六章 創新政策機制，構建更新動力體系55

一、聚焦瓶頸痛點，構建更新動力機制55

（一）構建城市更新政策體系，完善配套規范55

（二）強化規劃土地政策供給，指導更新方向56

（三）推進建設管理政策優化，推動項目實施57

（四）加強金融財稅政策創新，激活多方力量57

二、明確職責分工，建立部門協調機制59

（一）加強黨的領導，建立更新工作機制59

（二）加強部門協同聯動，保障項目推進59

（三）發揮基層組織作用，統籌專業力量60

三、立足實施評價，完善動態評估機制60

（一）構建實施評價體系，定期監測評估61

（二）重視社會效益評估，拓展評價維度61

（三）健全準入退出機制，加強動態監管62

（四）建立數據監測平臺，夯實工作基礎62

第七章 推進規劃實施，明確近期工作重點64

（一）落實總規要求，聚焦更新重點區域64

（二）對接行動計劃，推進更新項目實施64

（三）立足改革創新，明確更新具體任務67

附圖69

 

 

總則

 

（一）指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京一系列重要講話精神，堅持以人民為中心，完整、準確、全面貫徹新發展理念，以《北京城市總體規劃（2016 年—2035 年）》為統領，落實北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議，通過城市更新推動城市高質量發展、融入新發展格局、轉變城市開發建設方式和經濟增長方式，滿足人民群眾對美好生活的需要。北京的城市更新是千年古都的城市更新，是落實新時代首都城市戰略定位的城市更新，是減量背景下的城市更新，是滿足人民群眾對美好生活需要的城市更新。立足北京特色，統籌推進城市更新行動，進一步完善城市功能、激發城市活力、改善人居環境、推進綠色低碳、傳承歷史文化，促進經濟社會可持續發展， 努力建設國際一流的和諧宜居之都。

 

（二）規劃依據

《中華人民共和國城鄉規劃法》

《中華人民共和國土地管理法》

《北京市城鄉規劃條例》

《北京城市總體規劃（2016 年—2035 年）》

《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018 年—2035 年）》

《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016 年—2035 年）》

北京市各分區規劃（國土空間規劃）（2017 年—2035 年）

《北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》

《北京市人民政府關于印發<“十四五”時期深化推進“疏解整治促提升”專項行動的實施意見>的通知》

《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》

 

（三）規劃定位

《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》是北京市國土空間規劃體系、“十四五”發展規劃體系中的重要規劃，是北京市深化改革、落實中央巡視整改的重要任務。在“總體規劃—專項規劃—街區控規—行動計劃”的工作體系中，專項規劃向上是落實《總體規劃》的重要手段，向下是指導街區控規編制和城市更新行動計劃的重要依據。城市更新的目標與策略應立足首都城市戰略定位，著眼新的歷史時期發展的新要求、新期待，有序引導各區開展城市更新工作，增強可持續發展能力。

（四）規劃原則

規劃遵循“規劃引領，街區統籌；總量管控，建筑為主；功能完善，提質增效；民生改善，品質提升；政府引導，多元參與” 的原則。

（五）更新方式

城市更新主要是指對城市建成區（規劃基本實現地區）城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，嚴控大拆大建，嚴守安全底線，嚴格生態保護，是小規模、漸進式、可持續的更新。

規劃聚焦基礎設施類系統保障，強調承載力提升與系統支撐；聚焦危舊樓房和簡易樓，強調解危排險與民生保障。通過街區統籌，以塊統條，以條帶塊，一是實現公共服務、交通、市政、安全等設施更新改造，提升城市承載力，破解“大城市病”；二是實現平房院落、老舊小區、危舊樓房和簡易樓等居住類更新改造，保障居住安全、改善環境品質；三是實現老舊樓宇與傳統商圈、低效產業園區與老舊廠房“騰籠換鳥”等產業類更新改造，推動產業升級、激發經濟活力。

（六）規劃范圍

本次規劃范圍為北京市行政區域，以首都功能核心區、中心城區、北京城市副中心、平原新城及地區、生態涵養區新城為主。

（七）規劃期限

本次規劃期限為 2021 年至 2025 年，遠景展望到 2035 年。

 

 

第一章 總結回顧“十三五”時期城市更新成就與問題

 

“十三五”時期，黨中央、國務院相繼批復了《北京城市總體規劃（2016 年—2035 年）》（以下簡稱《總體規劃》）、《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016 年—2035 年）》（以下簡稱《副中心控規》）與《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018 年—2035 年）》（以下簡稱《核心區控規》），構建了北京規劃的“四梁八柱”，確立了“控增量、促減量、優存量”的城市更新方向，為高質量發展、高水平治理作出了高位指引。北京的城市發展從集聚資源求增長向疏解功能謀發展轉變，城市更新工作邁向聚焦基層、聚焦政策、聚焦實施的新階段，不斷取得新成就、開拓新局面。

一、回顧“十三五”時期城市更新成效

（一）內涵豐富的更新實踐行動逐漸展開

“十三五”時期，北京著力促進要素優化配置，推進供給側結構性改革，盤活存量建設用地，推動城市發展方式向質量型、內涵型轉變，城市更新在促進歷史文化名城保護、推動經濟發展方式轉型、保障“七有”“五性”、促進社會和諧發展等方面的重要作用不斷凸顯。

1. 立足老城保護，推動“保護性更新”

落實老城不能再拆了的要求，創新保護性修繕、恢復性修建、申請式退租等實施方式，探索歷史文化街區和成片傳統平房區的有機更新。堅持“一院一策”和“一戶一設計”，在南鑼鼓巷、磚塔胡同等地區開展改造試點。探索東城區雨兒胡同的“共生院”模式，通過建筑共生、居民共生、文化共生，留住胡同四合院的格局肌理，留住原住民、老街坊，延續老城的生活方式、社區網絡和歷史文脈。推廣西城區菜西片區的“公房經營管理權”模式，為平房院落的改造提供新思路，為中軸線申遺、歷史文化街區保護、重點文物騰退、街巷環境整治注入新活力和新動能。創新大柵欄楊梅竹斜街保護性修繕模式，按照“政府引導、市場運作、公眾參與”的運作機制和“小范圍、漸進式、分類分片推進”的實施策略，促進多元主體共建、共生的社區建設與可持續發展，促進歷史街區系統性有機更新。

 

2. 立足城市發展，推動“功能性更新”

堅持疏解非首都功能，拆除違法建設，促進產業新舊動能轉換和城市空間布局結構調整，全市積極開展傳統商圈改造提升、老舊廠房轉型文化空間等更新改造。以新首鋼園區為代表，充分挖掘工業遺存的歷史文化和時代價值，引導高端要素落地，實現功能重組和結構優化的同時，植入冬奧元素和文化功能，為市民創造新的城市活力空間，以重大賽會帶動區域的整體更新。

3. 立足以民為本，推動“保障性更新”

圍繞存量資源，見縫插針補齊民生設施短板，實施城市生態修復和功能完善工程，提升人居環境質量。全面推進老舊小區改造，加快建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區。“十三五”時期以“六治七補三規范”為重點，實施 2000 萬平方米老舊

小區綜合整治，完成城鎮棚戶區改造約 21 萬戶，惠及群眾約 80

萬人。

 

4. 立足城市治理，推動“社會性更新”

各區和屬地街道充分發揮責任規劃師橋梁紐帶作用，深入社區開展需求調查，形成居民急需的服務“菜單”，引入社會資本等市場力量參與城市更新，打通規劃、設計、施工、物業管理全流程路徑，改造閑置低效空間。開展“小空間大生活”活動，聚焦影響居民生活的“急難愁盼”問題，通過居民、屬地政府、責任規劃師、責任建筑師、社會團體等各方力量共同參與更新改造，將社區閑置空間打造成為環境品質佳、無障礙設施完善、使用功能合理的公共空間，改造后的百子灣“井點”、雙清路街區工作站等小微空間深受百姓歡迎。京張鐵路遺址公園改造連通原 9 公里鐵路沿線畸零邊角地，把割裂城市的“灰色地帶”轉變為市民喜愛的“綠色空間”。

（二）靈活多樣的更新實施模式不斷創新

“十三五”時期，聚焦歷史遺產與風貌保護、非首都功能疏解、治理“大城市病”和規劃實施中的問題，以減量提質增效為核心， 各區因地制宜積極探索各具特色的更新實施模式。

探索形成一系列歷史文化街區的保護更新模式。堅持保護與發展并重，以民生改善為根本目標，以風貌保護為直接目標，以中軸線申遺保護綜合整治、長安街沿線環境改善為統領，開展歷史文化街區及成片傳統平房區、老舊小區、簡易樓、老舊樓宇等方面的更新探索，通過申請式退租改善居民居住條件，通過多主體共建提升社會治理水平，通過共生院模式融合提升城市活力， 促進歷史文化街區保護、活化與復興。

積極探索老舊小區改造微利可持續模式，積累了“投資—建設—運營—物業”全生命周期的經驗。朝陽區勁松北社區引入社會力量推進老舊小區綜合改造的有機更新模式，通過居民付費、政府補貼、存量空間盤活利用等多種渠道，實現一定期限內投資回報平衡，總結形成了“勁松模式”。石景山區老山東里北社區探索“先嘗后買”和“持續更新”的更新模式，將老舊小區改造與物業精細化管理緊密結合，總結形成了“首開經驗”。

堅持保護與利用并重，創新工業遺存更新的多種模式。西城區天寧 1 號通過高效活動運營激活園區活力。朝陽區 798 園區積極探索藝術家自發聚集與政府管理服務等多種業態復合的更新。751 園區通過產權方與專業機構合作打造國際文化交流平臺。張家灣鎮工業廠區通過區級平臺公司以股權合作的方式實現多主體共同開發運營存量資產。

形成以功能業態升級和公共空間改造提升等方式帶動樓宇商圈區域整體更新的模式。王府井商業區更新提升著力推進“一店一策”精細化改造。西城區新動力金融科技中心創新服務營造智慧場景，導入優質產業形成自我造血機制。新街高和老舊樓宇以產業發展基金方式引入社會資本參與城市更新，優化服務內容，打造新型辦公空間，完善社區配套。望京小街和麗都商圈改造創新街區統籌政企協同的實施方式，通過政府前期投入改善公共空間環境，逐步吸引社會資本參與帶動周邊地區自主更新。

（三）面向實施的更新政策體系逐步構建

“十三五”時期，通過一系列城市更新政策文件，初步構建了城市更新政策體系，明確了更新的方向、目標和實施路徑。在棚戶區改造、老舊廠房保護利用、街區商業生態配置指標、老舊小區綜合整治、地下空間利用等方面出臺了相關指導意見，在設施配套、加裝電梯、管線改造、物業管理、優化審批等方面出臺了相關配套政策。

（四）良性互動的社會治理格局不斷完善

北京城市更新從物質空間領域不斷向社會治理縱深拓展，緊密結合街道鄉鎮工作，整合社會各界力量，積極踐行群眾路線， 通過文化引領逐步建構廣泛參與的更新治理新格局。例如，白塔寺街區會客廳探索多主體共建途徑，統籌政府、市場、社會多主體結合疏解騰退補充公共服務設施短板。

通過建立責任規劃師深度參與街區更新制度，發揮一線作戰、一手信息、一流平臺作用，加強基層專業技術力量，探索出以東四南、新清河實驗為代表的基層治理創新實踐，助力提升精細化城市治理水平。

依托北京國際設計周將城市更新與文化相結合，通過設計力量引入新業態，更新活化老街區，補足老城區公共設施短板，提升環境品質，搭建城市創新的活化平臺，吸引公眾廣泛參與城市治理。

借助媒體平臺，推出國內首檔城市復興題材大型季播節目

《我是規劃師》，通過城市更新精品工程解讀、大師專家講解、百姓關注問題解答等形式，生動展現了《總體規劃》實施中多方共建共治的故事，廣泛宣傳規劃理念、培育公眾規劃意識，形成了城市規劃引領社會共治的典范。

 

 

二、總結“十三五”時期城市更新問題

（一）更新工作缺乏統籌，規劃引領有待加強

全市城市更新缺乏頂層設計與統籌，總體目標、更新要求、更新方式、實施路徑尚不明確，政府部門、企業、社會、居民等各方對城市更新的認識不一致。街區整體更新的模式機制有待破題，既有城市更新項目多為零星“盆景”，類型多樣、情況復雜， 所在街區實施統籌不強，功能完善提升有限，難以形成連片“風景”。

（二）實施層面痛點突出，政策支撐有待完善

城市更新的政策體系尚不完整，缺乏綱領性、主干性的更新政策法規，配套支持政策不足。已有政策對產權、規模、用途、配套等關鍵問題支持不力，缺乏有效政策供給，政策之間相互支撐銜接不充分，難以形成合力，體現在建筑功能轉變、用地功能兼容、地上地下空間統籌利用、地價和土地利用方式等方面。支持城市更新的建筑規模微增量精準投放等激勵政策有待創新。支撐資產更新的權屬分割、主體變更、權益認定等政策缺失。適用于城市更新的標準與技術規范尚不完善，更新項目的審批流程與實施路徑尚不明晰。工業用地功能兼容的支持政策仍有待完善。例如，北京亦創智能機器人創新園通過傳統制造業向科技服務業轉型實現了規劃 M1 用地兼容科研創新、會議會展功能，但成功經驗依托特殊政策，推廣復制的局限性大。

（三）社會資本積極性弱，激勵機制有待探索

城市更新項目以財政資金為主的投資特征突出，社會資本參與積極性不強，金融財稅的配套政策較為缺失。老舊小區綜合整治、危舊樓房改建的社會資本參與渠道不暢通，居民出資意識不強。老舊樓宇、老舊廠房和低效產業園區的產權主體自主更新能力弱、意愿低，激勵社會資本參與和利益分配機制缺乏政策保障。賽特購物中心等老舊樓宇改造前期硬件一次性投入壓力大，經營半年后方能貸款，短期還款能力較弱，缺少金融政策支持，導致社會資本參與更新改造的積極性較低。

（四）共治格局尚未形成，協同機制有待構建

城市更新權益主體眾多，矛盾交錯復雜，多元主體參與城市更新的協同機制不完善。更新實施流程不暢，跨部門、跨主體協調難度大、周期長，基層工作統籌困難。平房院落更新、老舊小區綜合整治、城鎮棚戶區改造等以政府推動為主，居民自主參與更新意愿弱。責任規劃師、社會組織等第三方參與城市更新的制度需完善。

三、貫徹新發展理念的城市更新要求

（一）機遇前所未有，助推城市轉型發展

城市更新是積極落實黨中央、國務院及北京市重要文件精神，適應首都新形勢、推動城市高質量發展的必然要求。黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》首次提出實施城市更新行動，提出以高質量發展為目標、以滿足人民宜居宜業需要為出發點和落腳點、以功能性改造為重點的城市更新工作要求?！侗本┦袊窠洕蜕鐣l展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》深化了北京市實施城市更新行動的內涵。2021 年 8 月 31 日住房和城鄉建設部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確了城市更新的重要底線，控制大規模拆除和大規模增建。

城市更新應堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的 20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。

城市更新是堅定實施擴大內需戰略、構建新發展格局的重要路徑。2020 年中央經濟工作會議將“實施城市更新行動”列為擴大內需的重要舉措，提出推進城鎮老舊小區改造、建設現代物流體系、探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房等重要措施。

城市更新是推動城市開發建設方式轉型、促進經濟發展方式轉變的重要手段。城市由粗放式發展轉向高質量發展，需促進要素根據市場規律與首都發展需求進行優化配置，從源頭上促進存量提質改造與增量結構調整。

城市更新是推動解決城市發展突出問題和短板、提升人民群眾獲得感幸福感安全感的重大舉措。應及時回應群眾關切，著力解決人口過多、交通擁堵、房價高漲、大氣污染等“大城市病”， 補齊配套設施短板，優化城市結構，提升城市品質，提高管理服務水平，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

城市更新是踐行綠色發展理念和生態文明思想、推動城市、人與山水林田湖草生態系統和諧共生的重要行動。在“雙碳”目標指引下，探索功能復合、職住平衡、健康宜居、安全韌性的城市更新路徑，構建綠色基礎設施網絡，推廣綠色建筑節能技術， 依托藍綠空間布局公共服務設施，完善休閑游憩體系，提供優質綠色公共產品和服務。

（二）挑戰依然艱巨，指明創新重點難點

北京的城市更新首先應立足首都城市戰略定位，處理好“都” 與“城”的關系，重點針對落實“四個中心”要求加強創新探索。央產、軍產用地占比高，服務保障難度大，要統籌央產、軍產用地的疏解騰退、供給利用、投資儲備等，結合重點文物騰退和街區保護更新，建立有效的空間資源置換利用方式和金融財稅支持政策機制，促進“四個中心”建設。

作為全國首個減量發展的超大城市，北京必須打破傳統增量發展思維慣性，探索新的城市更新路徑。存量用地與建筑空間資源使用效率不高，資源盤活與轉型利用困難，與重大項目、軌道交通建設結合不緊密，政策創新難度大，全面盤活存量資源是實施總體規劃的主要路徑。

北京作為超大城市，各圈層發展階段不同，發展訴求與面臨問題不同，需因地制宜提出差異化更新引導。處理好各圈層人口、功能疏解承接與內外聯動關系，加強規模指標、功能結構等方面的統籌。

北京城市更新應立足高起點，通過借鑒法、德、日等國際經驗和上海、廣州、深圳等國內相關城市經驗，結合北京實際，建立新時期科學發展、適度超前的城市更新體系，探索與超大城市現代化治理相契合的高質量發展路徑。

 

  

第二章 堅持規劃引領，明確更新目標方向

 

城市更新應以人民為中心，立足北京實際，突出中國特色， 按照國際一流標準，通過構建多元主體共建、共治、共享的新發展格局，解決人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾，實現空間品質整體提升、人居環境全面改善、市場活力充分激發、產業經濟穩步發展、社會治理日趨完善、土地效率顯著提升，推動城市的可持續發展。

一、推動高質量發展，確立更新目標

堅持問題導向、需求導向、目標導向，以《總體規劃》為引領，以街區為單元，統籌平房院落、老舊小區、危舊樓房、老舊廠房、老舊樓宇等各類存量建筑，綜合考慮區域功能、布局結構、空間環境和三大設施支撐條件，從服務“四個中心”建設為導向的功能性更新、民生保障和環境改善為導向的社會性更新兩條線索出發，提出保障首都功能、激發經濟活力、改善民生福祉、加強生態保護、傳承歷史文化、提升治理能力六方面更新目標，促進城市高質量發展。

（一）保障首都功能，服務“四個中心”建設

科學統籌存量地區資源配置和服務供給，全面落實“四個中心”功能定位，全力做好政治中心服務保障，扎實推進全國文化中心建設，持續強化國際交往中心能力，加快推進國際科技創新中心建設，以更優越的空間、更優良的環境和更優質的服務，提升首都功能，保障首都安全、高效、有序運行。

（二）著力擴大內需，激發城市經濟活力

以擴大內需戰略為基點，以國際科技創新中心建設、“兩區” 建設、數字經濟、國際消費中心城市建設、京津冀協同發展“五子”聯動為目標，培育發展新動能，暢通國內大循環，激發經濟活力，帶動建成區持續發展。充分釋放市場推進城市更新的巨大潛力，增投資促消費，推動經濟持續發展。

（三）聚焦“七有”“五性”，切實改善民生福祉

堅持發展為民、更新惠民，以解決危舊樓房和簡易樓的安全隱患為著力點，全面推進老舊小區綜合整治，堅守安全底線、改善居住條件、補齊設施短板、優化交通條件、平衡職住關系、提升環境品質，創建完整社區，推進一刻鐘便民生活圈建設，提高居民生活便利性和舒適度。

（四）加強生態保護，實現綠色低碳發展

加強城市生態環境保護和恢復，以綠色發展為引領，以碳中和為目標，以轉變能源利用方式為抓手，通過城市更新統籌人口資源環境，建設綠色基礎設施，促進交通和建筑用能電氣化、居民生活方式低碳化。推動存量建筑能用盡用，以獲得綠色能源與環境設計先鋒獎（LEED）認證的萬科時代中心為樣板，將綠色低碳融入到空間利用、能耗、節水、選材等各方面，支撐首都生態文明建設。建設適度超前的韌性城市與安全城市，以現有自然生態資源要素為基礎建設綠色生態網絡，持續提升生態環境空間容量，打好污染防治攻堅戰，促進經濟社會綠色低碳循環發展。

（五）弘揚歷史文化，推進文化傳承復興

以核心區老城整體保護與復興為重點，充分利用北京文脈底蘊深厚和文化資源集聚的優勢，發揮文化在彰顯歷史底蘊、提升城市品味、展現傳統風貌、優化空間品質、激發消費活力等方面的重要作用，帶動存量地區的活化更新。加強歷史文化遺產保護利用，挖掘文化內涵營造特色公共空間，促進文化創意與消費業態產業發展，探索適合時代發展的創新文化，為區域的發展提供新鮮活力。

（六）提升治理能力，促進社會共享發展

更新改造中加入智慧元素，完善信息基礎設施服務，以智慧賦能城市管理、支撐社會治理。充分運用前沿技術，推動城市管理理念、管理手段、管理模式創新，推進智慧化管理。構建多元共治的城市更新格局，多途徑吸引社會資本參與，充分激發市場活力，提升超大城市社會治理水平，促進共建共治共享。

二、著眼可持續提升，謀劃更新策略

立足更新目標謀劃更新策略，保障首都安全、高效、有序運行，加強生產生活有機銜接，推動更富創新活力的經濟發展，提供更加公平均衡的公共服務，營造更具健康安全的生態環境，提高城市科學化、精細化、智能化治理水平。

（一）塑造大國首都風范，提升政務環境品質

以建筑高度、城市風貌、街道空間為重點，構建科學完備、智慧高效的政務環境風貌管控治理體系，塑造舒朗莊重的中央政務空間形象。點面結合、條塊融合實施重點地區集中綜合整治與分散點位特色化治理提升，營造安全、整潔、有序的政務環境， 展現新時代大國氣概、民族精神、首都形象。

（二）科學配置資源要素，引領城市功能優化

優化生產、生活、生態資源的空間結構布局，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，夯實民生保障、基礎設施、生態環境等底線管控要求，調整優化居住用地布局，完善公共服務設施， 拓展綠地空間，改善人居環境，促進職住平衡，實現城市功能優化和可持續發展。

（三）盤活提升存量資源，促進產業轉型升級

充分發揮超大規模市場優勢，擴大投資、生產、消費需求， 推動存量產業資源盤活和高效利用。形成需求帶動供給、供給創造需求的循環。鼓勵老舊樓宇、傳統商圈、老舊廠房、低效產業園區等存量資源升級改造，加快“騰籠換鳥”，著力提高經濟密度和投入產出效率，推動產業高質量發展。建立以提質增效為核心的資源配置制度，積極穩妥騰退化解舊產能，釋放存量資源形成新空間供給，為新動能新產業發展創造條件、留足空間。

（四）精準補足街區短板，提升人居環境品質

以街區為單元，以設施完善和環境品質提升為重點，鼓勵用地功能混合、建筑功能復合、空間環境融合，有序推動街區更新整體實施。利用存量資源，補足公共設施短板，注重留白增綠， 加強公共空間精細化管控。建立公共服務的共建共享機制，激發存量地區活力，實現街區價值提升。積極應對全市老齡化問題， 探索通過城市更新空間置換推進異地養老，優化養老服務資源空間布局。探索新城普惠養老、京郊小鎮養老模式，以街區和社區為單元，建設一批交通便利、生活舒緩、宜居宜養、醫養結合的養老設施，支持發展康養小鎮，更好承接中心城區養老功能外溢， 騰退出中心城區居住空間，探索通過租賃置換、養老置換等模式， 促進職住平衡發展。

（五）倡導智慧低碳更新，實現綠色生態發展

以低碳技術帶動城市基礎設施體系的轉型升級與存量建筑的更新改造，優化產業空間布局，提升藍綠碳匯能力，推行微降解、微能源、微滲透、微交通、微綠地、微調控等新理念。優化綠色交通體系，控制交通碳排放，倡導低碳、智慧出行，實現交通建設、運營、服務、管理全鏈條信息化和智慧化。建立智慧、綠色、低碳的市政設施體系，推動電力脫碳與智慧能源供給，優化水資源結構與供給策略，實現廢棄物資源化再利用。全面推進存量建筑的低碳節能改造，按照全生命周期視角科學合理建立存量建筑留改拆低碳評價機制，運用智慧數字基礎設施建設智能多源感知體系。劃定生態管控范圍，最大限度避讓古樹名木、大樹， 禁止隨意移伐樹木，積極采用有效管護措施，促進原有綠化樹種與城市基礎設施和諧共存。

（六）加強遺產保護利用，引領文化傳承復興

圍繞古都文化、紅色文化、京味文化、創新文化精心保護歷史文化金名片，統籌做好歷史文化資源的保護、騰退開放和綜合利用。不斷拓展和豐富歷史文化名城保護內容，挖掘歷史文化內涵，在保護中發展，在發展中保護，探索文物、歷史建筑騰退與保護利用新模式。突出文化在高質量發展中的支點作用，發揮歷史文化遺產價值，推動優秀傳統文化在更新中傳承發展。

（七）強化城市風貌管控，凸顯首都城市特色

統籌存量地區城市建筑布局、協調城市景觀風貌，加強對城市空間立體性、平面協調性、風貌整體性、文脈延續性等方面的系統管控，對城市公共空間和建筑形態提出精細化更新指引，形成承載傳統風貌的城市眺望體系、城市色彩基調與第五立面景觀格局，展現千年古都菁華、東方人居畫卷。

（八）建立城市安全體系，提高城市運行韌性

立足防范在先，開展前瞻治理，提升源頭防范能力，適度提高建構筑物抗災能力標準，提升城市運行安全綜合管理能力。利用公園綠地、體育場館、地下空間等場所，建設就地避難、就近避難、步行避難等分級分類疏散通道和避災場所。加強人防設施與城市基礎設施相結合，實現軍民兼用。

（九）完善市場參與機制，實現多方利益共贏

創新政策體系，釋放政策紅利，開放參與渠道，激發市場活力，充分調動市場、居民參與城市更新的積極性，暢通訴求表達渠道，完善多元協同共治機制。精準把握各方需求，平衡多元主體利益，實現多方共贏。

（十）創新城市治理模式，促進智慧精細發展

積極探索適應新技術的城市管理與現代化治理體系，加強城市精細化管理，建設智慧城市。加強黨建引領，強化基層治理， 凝聚各方共識，提出城市更新的創新治理方案，構建簡約高效的基層管理體制，有序推動社會治理和服務重心向基層下移，推進現代化社會治理向基層延伸。

三、強化分圈層引導，明確更新方向

全市集中建設區內共有可更新建筑約 2.45 億平方米。依托

《總體規劃》確定的“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，分圈層差異化明確更新方向，將首都功能核心區和城市副中心作為更新重點，強調歷史文化保護與城市修補。

（一）“一核”強調保護更新，實現人居環境和諧共融

首都功能核心區存量可更新建筑約 0.42 億平方米。核心區作為城市更新的重點地區，強調保護更新，更新用地優先用于保障政務中心建設和做好“四個服務”，提升中央政務環境，促進重點地區環境品質優化。改善人居環境，保障職住平衡，推進平房區申請式退租及保護性修繕，危舊樓房和簡易樓要優先解危排險，推進老舊小區綜合整治，補充社區公共服務設施。提升老城區文化活力，推進老舊廠房、老舊樓宇轉型提質增效，促進傳統商業區轉型升級，實現歷史文化保護與更新的和諧共融。

（二）“一主”突出減量提質，推進功能完善品質提升

中心城區存量可更新建筑約 1.24 億平方米。中心城區突出減量提質，立足“減量雙控”，將更新空間優先用于改善民生與科技創新，統籌好生產、生活和生態空間。加大配套設施和服務供給，完善學前教育、醫療、養老、社區便民服務、菜市場、便利店等公共服務功能，提升生活性服務業品質，著力解決停車、綠化、道路微循環和職住平衡等問題，推進樓宇商圈升級，打造活力消費高地，聚集高端要素，支撐科創發源地。

（三）“一副”承接功能疏解，塑造城市建設特色標桿

城市副中心存量可更新建筑約 0.13 億平方米。副中心應利用更新空間發揮對疏解非首都功能的示范帶動作用，加強對首都功能的服務保障能力，率先探索出高標準、高質量推進城市更新的實施路徑，形成“北京經驗”。聚焦行政辦公、商務服務、文化旅游三大主導功能，強化“騰籠換鳥”，構建高精尖經濟結構。深入開展副中心老城區城市“雙修”工作，補充公共服務設施短板， 建立完善公平普惠的民生服務體系。增加綠色空間，突出水城共融、藍綠交織、文化傳承的城市特色。

（四）“兩軸”優化首都功能，提升國際城市文化形象

以長安街為依托，優化中央政務功能布局。加大非首都功能疏解力度，有序推進中央政務功能合理布局,使中央黨政機關辦公功能相對集中，凸顯政務集群優勢。提升長安街沿線平房區及重要公共空間環境品質，推動長安街沿線單位改造建筑前區空間，提升長安街兩側（除紅墻段）綠地開放率，逐步形成連續開放的長安綠帶。

推動中軸線申遺保護綜合整治，彰顯古都風韻。中軸線及其延長線的有機更新應以文化功能為主，研究騰退空間合理利用方式，體現大國首都文化自信，延續歷史文脈，展示傳統文化精髓， 體現現代文明魅力。

著力推進“兩軸”沿線功能調整和景觀提升優化，強化國家禮儀形象，系統優化沿線周邊建筑形態輪廓、色彩材質、天際線、建筑風格、第五立面和夜景照明。

（五）“多點”全面承接疏解，推動平原新城發展建設

平原新城及地區存量可更新建筑約 0.54 億平方米。平原新城及地區更新空間聚焦老舊廠房與老舊園區、老舊樓宇與傳統商圈，重點發展高新技術和戰略性新興產業等高精尖產業，以及金融、科技、信息、文化創意、商務服務等現代服務業及其配套服務功能，優先用于承接中心城區疏解的科研辦公、商務商貿、公共醫療、教育培訓等功能，推進老舊小區和老舊樓宇更新改造， 補充公共服務設施、增加綠色空間、改善人居環境。

（六）“一區”探索綠色發展，優化涵養地區生態環境

生態涵養區存量可更新建筑約 0.12 億平方米。生態涵養區結合城市更新適度承接與綠色生態發展相適應的城市功能。以生態保育為前提，積極探索利用老舊廠房、產業園區等存量空間， 結合功能定位、自然稟賦和資源環境承載能力，帶動用地減量復綠，推進生態修復與功能完善，優化生態安全格局，因地制宜構建綠色發展產業體系。

 

 

第三章 以人民為中心，確定更新空間體系

 

城市更新是建設國際一流和諧宜居之都的重要手段，應堅持首善標準，以人民為中心，從人民群眾的根本利益出發，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。構建更新空間體系，聚焦存量空間，加強街區統籌，以塊統條、以條促塊，做好基礎設施類系統保障、居住類保護更新、產業類“騰籠換鳥”、公共空間類品質提升，通過系統強化公共服務、市政和安全設施的支撐能力，推動城市環境品質、空間結構和功能效益的整體優化提升， 為構建高質量發展新格局提供有效的空間載體。

一、強化系統承載，全面提升保障能力

（一）提高住房供給能力，滿足多層次住房需求

健全完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度和住房體系，保障住房困難的中低收入戶籍家庭居住需求，增加保障性住房與共有產權住房供給，幫助新市民、青年人解決住房問題，逐步滿足多層次住房需求，推動實現全體市民住有所居、宜居宜業。著眼住房建設從增量發展進入存量更新實際，積極推進城市更新、存量盤活和用途轉化，優化存量資源配置，借鑒廣州規范復建安置住房建設模式，探索通過城中村、城邊村有機更新提供“一間房、一張床”，推動剩余安置住房房源納入保障性租賃住房體系，增加本地居民資產性收入，降低公共財政負擔，保障住房有效供給。通過政府引導、市場參與、居民共治的方式， 依托存量更新提供保障性租賃住房。鼓勵利用集體土地建設租賃住房。

 

（二）豐富設施服務供給，提高設施配置適應性

聚焦“七有”要求和“五性”需求，加強普惠性、基礎性、兜底性民生建設，豐富多層次供給，推進城市一刻鐘便民生活圈建設。加強存量空間資源挖潛，鼓勵利用存量資源改造為公共服務設施和便民服務設施，結合在地居民及單位的實際需求進行統籌利用。創新公共事務用地設置，提高公共服務設施配置的適應性， 結合需求動態優化。在滿足設施服務半徑且不相互干擾的前提下，鼓勵使用性質相容的各類公共服務設施復合設置，推動公共服務設施效能提升。統籌郊區新城、京郊小鎮養老設施建設，通過租賃置換、養老置換等模式，騰挪出核心區及中心城區居住空間，促進職住平衡。加強流通基礎設施建設升級，推進新發地農產品批發市場轉型升級，推進通州馬駒橋、順義空港、大興京南、平谷馬坊 4 個物流基地轉型升級。

首都功能核心區以全齡人口為服務對象，以共建共享、內外

聯動為基本手段，社區級公共服務為規劃重點，深入挖掘存量資源、優化資源配置模式，形成適合傳統平房區空間特征與功能需求的公共服務設施配置標準。全面推進首都功能核心區內公共服務設施短板補充。

中心城區通過利用疏解騰退空間、城鎮棚戶區改造、違法建設治理、利用國企原有商業網點資源及閑置空間等多種方式補齊居住公共服務設施短板。重點提升城鄉結合部地區公共服務水平。

城市副中心強化組團、家園中心一體化管控和統籌實施，實現商業、文化、教育、體育、醫療、養老等各項公共服務的有機銜接和充分共享，提供高品質的公共服務。重點加強老城區公共設施補充。

新城地區因地制宜加強基本民生服務保障，滿足人民豐富多彩的公共服務需求，構建兼容復合、優質均等的公共服務體系。重點推進回天地區公共服務和基礎設施短板補充。

（三）提升交通治理水平，打造高品質出行環境

1. 暢通道路網絡，提升綠色出行服務水平

完善低等級道路系統，促進次支路等低等級道路微循環建設。加大次干路、支路等低等級道路建設和移交力度，完善地區道路網絡，增加路網密度，暢通道路微循環系統。加強道路林蔭化設計，提高道路綠化覆蓋率水平，提高慢行系統連通性，提升出行便利性、安全性和舒適性。推進地面公交場站的規劃建設， 適時增容外電設施，提高電動公交車輛和線路組織的整體保障能力。實時優化區域公交線網，與軌道交通形成錯位服務，全市層面加強軌道交通與地面公交的銜接配合，提升大公共交通可達性和整體服務水平。

2. 強化軌道交通一體化建設，圍繞軌道站點布局功能中心

提升既有線網的運營水平，結合北京城市空間結構優化和客流特征，明確中心城區以地鐵服務為主，注重優化織補、挖潛提升，外圍建立以市域快線（含市郊鐵路）服務為主，中低運量軌道交通系統為補充的多元化軌道交通服務體系，彌補線網層級結構短板，提升軌道網絡的運營效率和經濟效益。優化各類功能區布局，與軌道線網和樞紐站點更加緊密地結合起來，系統梳理和調整軌道交通廊道上的職住功能關系，最大限度發揮軌道交通促進職住平衡的優勢。推廣平安里站一體化改造經驗，通過規劃引導一體化建設，統籌地上地下空間，加強基礎設施建設與老城更新的緊密銜接，彌補老城公共服務設施及市政設施的不足。以軌道交通站點為核心組織城市生活，豐富軌道站點周邊業態，在站點周邊構建以人為本，步行、自行車優先的交通系統，實現“軌道+慢行”的低碳生活方式。探索軌道站點周邊土地開發的市場化運作模式，通過區域規劃指標平衡與動態調整，最大限度發揮高價值存量空間的發展優勢。

3. 補足交通設施短板，鼓勵場站復合利用

開展基于智慧交通的基礎設施建設，統籌城市土地、電網等城市基礎設施與資源，實現傳統加油站和充電樁（站）、加氫站等新能源補給基礎設施的有序銜接、合理布局和協調發展。推進停車位錯時共享，倡導居住小區利用內部閑置用地建設立體停車設施。將電動汽車設施作為城市更新改造的標配，利用閑置用地增加電動汽車充換電設施，對配套市政電力設施進行適當增容， 提高城市更新地區的整體交通基礎設施韌性。結合城市更新地區的交通場站設施建設，將交通場站與社會停車場、小型市政設施、公共服務設施及小型商業等進行融合，率先在青年路、和平里北街和菜市口三個地鐵車站開展試點，通過持續優化地鐵站點內部空間，在保證運營安全的前提下，結合乘客需求增加設置站內便民服務設施，落實“七有”“五性”，提高軌道交通綜合服務水平。

4. 提高治理水平，推動智慧交通先試先行

全面推進學校、醫院、景點和商場等大型公共服務設施周邊智慧停車系統建設，促進綠色交通設施改造，提升智慧交通建設水平，提高出行效率和綠色交通出行比例，緩解城市擁堵。推廣雙井社區體檢經驗，結合智能傳感和計算機識別等新技術，整合大數據和出行服務平臺，針對城市更新地區的交通問題，提出精準的解決方案。

（四）完善市政供給體系，提升可持續支撐能力

1. 打破瓶頸、填平補齊，加強市政系統承載能力

依托中心城區供水廠擴能和主干管網完善，提升首都功能核心區供水安全性。逐步建立社區或樓宇的污水微循環設施，充分收集利用雨水。打造世界領先的智能配電網，提高電力設施裝備水平和管理水平。完善天然氣管網系統，推進非居民液化石油氣用戶替代工作。完善城市熱網連通工程，整合老舊低效鍋爐房， 提高供熱安全保障度。更新改造老舊隱患管線，建立老舊隱患管線臺賬，制定更新改造計劃，提升市政管網運行的安全性。結合小微綠地、社區商業便民綜合體的實施建設，解決局部區域公廁不足問題。以垃圾分類管理為核心，以減量化、資源化、無害化、清潔化為目標，進一步完善垃圾收運設施，打造垃圾分類示范區。

2. 實施市政管線更新改造和隱患排查治理，提升市政系統安

全水平

一是進行基礎信息普查。普查各類地下管線的基本狀況，重點關注腐蝕、銹蝕、變形、老化等可能影響管線安全運行、導致管線事故發生的自身結構性隱患，以及長輸油氣管道、危險化學品管道與城市燃氣管道等地下管線的交叉、相鄰或重疊區域和違法違規建設占壓、土體病害等周邊環境影響隱患。二是實施管線更新改造和隱患排查治理。制定老舊管網更新改造和隱患治理計劃并組織實施。三是加快信息化建設，完善管理長效機制。深化數據共享，結合普查排查和數據匯交入庫，實現全市地下管線基礎信息共治共建共享；加緊構建感知監測體系，以管線企業為主體，結合老舊管網更新改造和隱患治理，統籌推進管線運行狀態監測、隱患感知預警等信息手段建設，提升地下管線管理信息化智能化水平。

3. 推進基礎設施高質量發展和功能融合

采取低影響開發、分流、截流和調蓄等綜合措施改進老城現狀合流排水系統。采用下凹綠地、透水鋪裝、雨水花壇等綜合措施對小區、公共建筑、平房院落、公園、綠地及市政道路進行海綿化改造，在源頭控制雨水徑流外排量，減少入河污染物，改善水環境質量。按照“增量控制、存量整治、分步實施、突出重點” 的原則，綜合利用各類新技術新手段，引導市政設施在安全前提下復合利用。以阜內大街多桿合一改造凈化街道環境為示范，積極推進市政箱體隱形化、小型化、景觀化改造，整治架空線，凈化城市空間。

4. 邁向碳中和，推進綠色低碳能源轉型

根據城市更新特征與碳中和需求，實現城市電、熱系統的結構性優化。逐步推進老舊建筑節能改造，降低建筑能耗，提高可再生能源利用水平，將傳統建筑轉變為產能建筑，老舊小區改造結合電動車峰谷儲電，實現“微能源”社區創建。鼓勵因地制宜發展分布式光伏發電，推動建筑光伏一體化改造設計。積極推進熱泵系統供熱，重點推廣地源熱泵、再生水源熱泵系統應用，結合 資源條件有序發展中深層地熱能。穩步推進風電、垃圾焚燒發電， 大量調入綠電。實施維護結構節能改造、老舊供熱管網改造及供熱系統智慧化改造。存量用地更新充分考慮市政基礎設施用地需求，為碳中和發展預留能源新技術的建設條件。

（五）增強安全保障能力，實現平戰災功能統籌

1. 嚴格落實“雙控”管理，強化空間韌性

堅持疏控并舉推動非首都功能疏解，拆除違法建設，消除安全隱患，嚴格執行并適時修訂新增產業的禁止和限制目錄，有序推進高風險涉危企業有序退出。結合城市更新實現城市空間“留白增綠”，降低由于人口、產業和功能集聚造成的風險和壓力。

2. 加大脆弱地區和薄弱環節的治理

加大城市活動斷層探測和地質災害治理工作力度。不斷推進老舊小區、危舊樓房、城鎮棚戶區改造，增加歷史街區的防災抗災能力，切實把地下空間整治工作抓實抓好，使城市易損性不斷降低、承災能力不斷增強。借鑒朝陽八里莊“地瓜社區”經驗，打造地下室里的共享客廳，將社區閑置的地下空間改造成為居民文化、娛樂等活動場所，用“共享+產消一體”的全新模式來提升社區品質，完善社區服務。

3. 加強風險防控，提升工程韌性

加強生命線系統抵御災害風險能力。著眼管線隱患“及時發現、及時消除”，加強供水供電供氣供熱等生命線系統監測評估工作。建立重要目標、重要設施、重要區域安全狀況和風險防控能力評估機制。

 

 二、立足民生保障，締造宜居生活空間

保障居住安全底線，改善人民居住條件，提升人居環境品質， 優化公共服務體系，促進職住平衡發展，提升社區治理水平。

（一）堅持文化傳承，多渠道推動老城平房區改善

老城保護要加強統籌，加大力度，積極推進老城整體有機更新，深入分析成功經驗并加以推廣，多渠道推進歷史文化街區民生改善與活力復興。探索多元社會主體共同參與的歷史文化街區有機更新模式，推進直管公房經營權授權，探索房屋產權劃轉重組路徑，細化申請式退租和恢復性修建類項目經營授權與金融財稅支持政策，構建微利可持續模式。合理高效利用騰退房屋，更新后的房屋優先用于服務保障首都功能、補齊地區公共服務設施、傳承展示傳統文化和發展租賃住房。結合老城更新改造，分區域、分片區完善道路微循環、解決停車問題、連通慢行系統， 提高出行便利性和安全性，改善交通環境品質。完善街巷物業， 恢復性修建工作完成后，鼓勵引導通過購買服務的方式委托物業服務企業或組織其他力量，建立平房區物業管理機制。

以平房區住房與社會更新為基礎，堅持保障對保障，持續推

進平房區申請式退租、換租和保護性修繕、恢復性修建，完善“共生院”模式，逐步拆除院內違法建筑，恢復傳統四合院基本格局。改善留駐居民住房和基礎設施條件，逐步推進平房住宅成套化改造，引導功能有機更替、居民和諧共處。保持老城格局尺度，延續城市特色風貌，恢復具有老北京味的生活場景。

（二）共建幸福家園，全面推進老舊小區更新改造

 

 聚焦老舊小區更新改造工作，統籌推進老舊小區分類改造， 提升居住品質，促進職住平衡。支持配合央產、軍產老舊小區綜合整治，全面有序推進市屬老舊小區綜合整治。重點關注央產、軍產及各類混合產小區的落地實施，建立完善央地、軍地協調調度機制，深入研究探索混合產小區資金撥付、審批渠道等路徑問題。

把握改造重點，聚焦人民群眾切身利益與迫切需求，重點推進基礎類改造，著力保障房屋安全，持續推動住宅節能改造，提升建筑性能，降低既有建筑能耗，打造宜居住房，推進碳達峰、碳中和工作進程。按照盡力而為、量力而行原則，推進完善類和提升類改造，注重適老化和無障礙改造，加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環境適老化改造和無障礙環境建設等重點任務，統籌養老、助殘等相關政策，鼓勵“物業服務+養老服務”。構建完善的社區居家養老服務體系，支持社區嵌入式、小微型、功能復合型養老服務設施建設。補充停車與上下樓設施，完善社區配套服務體系。細化改造內容引導要求，強化存量資源統籌利用，支持物業服務企業開展養老等專業化服務。老舊小區改造同步統籌小區內外、建筑內外市政管線改造，破解老舊小區加裝電梯管線拆改移難題，實現系統全面高效更新。在中心城區高密度就業區及軌道站點周邊，探索老舊小區改造與租賃置換相統籌的模式，實現居住空間更新與職住空間優化調整相結合。

簡化審批程序和要求，在一體化招標、經營證照辦理、市政

設施接入等方面提供細則支持。加強老舊小區改造資金整體統籌，加大老舊小區引入社會資本的力度，完善政府支持下的產權單位、居民、社會機構等多主體改建資金籌集模式，發揮財政資金精準補貼作用，優化老舊小區加裝電梯等補充方式。

危舊樓房和簡易樓要優先解危排險，保障安全底線，做好危舊樓房翻建和簡易樓有序外遷騰退。改建和擴建符合規劃的危舊樓房和簡易樓，保障住宅安全，配齊廚衛空間，合理利用地下空間、騰退空間和限制空間補建配套設施。對于不符合規劃要求、位于重點地區和歷史文化街區內的簡易樓，鼓勵居民騰退外遷， 改善居住條件。在防止大拆大建的前提下，優先對存在重大安全隱患、改造需求強烈的危險房屋和簡易住宅樓開展試點，積極總結推廣東城區光明樓 17 號等典型案例經驗做法，合理確定改造時序、改造方式和適度改善標準，通過產權單位出資、居民自籌等方式多渠道籌集資金，探索可行性措施，結合實際情況適當擴大改造范圍。

（三）保障基本條件，全方位推動城鎮棚戶區攻堅

嚴控范圍、標準和成本，做好城鎮棚戶區改造工作攻堅。加強政策和工作機制創新，進行全過程管理，全力推進征收拆遷， 盡快實現項目“拔點”收尾和逐步“銷賬”。堅持資金統籌思路，充分利用棚改專項債，建立項目滾動開發分期供地機制，研究區域內資金統籌和“預收儲”機制。堅持棚改安置房建設先行，做好供水、供電、供氣等市政基礎設施與城鎮棚戶區改造同步規劃、同步施工、同步交付使用工作。

三、助力經濟發展，創造高效生產空間

充分挖潛存量資源，創造高效生產空間，引導優化產業布局，助力構建特色與活力兼備的現代化經濟體系。發揮“兩區”政策疊加優勢，抓住國際消費中心城市建設機遇，聚焦高精尖產業構建和文化產業轉型發展，推動低效用地轉型升級，促進產業高質量發展。鼓勵老舊樓宇低碳節能、智慧數字改造，助力推進碳中和。促進存量產業空間和消費空間活力復興，推動城市資產價值提升。支持非居住建筑改建宿舍型租賃住房，促進職住平衡。

（一）產業提級、數字拓展，推進老舊樓宇升級轉型

推進老舊樓宇升級轉型，提升樓宇商業品質和發展效益。推動產業功能提質增效，滿足科技創新、數字經濟、金融管理、商務服務等現代服務業發展需求，為產業高端轉型、高能級企業落位提供載體。加強現代服務業融合，探索分散業權樓宇升級改造的實施路徑并推進實施。鼓勵通過空間疏解、騰挪、置換等方式， 整合閑置空間，補充人才公寓、職工宿舍及公共配套設施，促進職住平衡。加強既有建筑節能低碳改造，推動先進高性能節能技術與產品應用，打造現代智慧、綠色低碳的高品質樓宇。以福成服裝大廈更新經驗為示范，鼓勵將傳統的服務空間打造為開放的城市客廳，為周邊群眾提供休閑文化空間，實現功能疊加。優化創新創業環境，提供多樣化辦公空間，鼓勵樓宇利用開放公共區域及附屬空間引入咖啡廳等第三空間，提升商務空間多元活力。鼓勵樓宇更新帶動周邊公共空間一體化設計，營造動靜有序、具有藝術氛圍的景觀環境。研究制定老舊樓宇認定標準、樓宇改造效果評估標準，納入樓宇稅收、企業入住率、綜合節能率、引入企業能級等指標，形成評估后獎勵機制。

核心區老舊樓宇更新應堅持服務中央保障需求，構建高精尖經濟結構，改善民生補齊設施缺口，加強現代化治理和專業化運營，提升城市公共空間品質和形象。促進金融街、東長安街、東二環提升金融業核心競爭力，增強服務國家金融管理中心功能， 拓展數字金融應用場景，加速傳統產業數字化賦能。中心城區老舊樓宇更新應匹配功能區產業定位，提升樓宇品質和發展效益。推進中關村分散業權樓宇升級改造，優化創新環境，完善配套設施，支持有條件的老舊樓宇轉型為國際人才公寓。推進 CBD 數字貿易、國際金融、高端商務服務產業發展，增強高品質樓宇集聚程度，完善 5G 設施布局，合理補充創意辦公空間、人才公寓、文旅商配套等設施。推進望京、酒仙橋、奧體中心區信息技術、新媒體、專業服務產業發展，提升國際化服務水平，推動生活服務設施品質化、便利化發展。平原新城及地區和生態涵養區的老舊樓宇更新應優先發展符合“十四五”規劃、《總體規劃》、各區分區規劃、功能區規劃定位的產業功能，促進產業功能提質增效。

（二）國際視野、消費引領，推進商圈商場提質增效

推進傳統商圈、商場以體驗化、數字化、特色化、社區化為導向，圍繞業態品牌調整、空間品質提升、營銷模式創新、交通組織優化等內容進行升級改造。發展新場景、新消費，結合個性化需求豐富體驗類業態，將商圈、商場打造成為品牌集聚、供給豐富、功能完善的重要消費承載地，激發消費增長潛力，確保商業設施規?；痉€定。鼓勵功能混合，合理引導文化、旅游、體育、教育、健康、養老等功能與商業兼容，創新供給方式，補齊服務短板。發展首店經濟、夜間經濟，承辦國際消費節事，擴大入境消費，提升國際化服務水平。鼓勵商業向周邊縱深空間延伸，通過合理設置外擺、策劃分時步行街、精細設計廣告牌匾、燈光照明、藝術雕塑等形式，提升街區活力。鼓勵利用疏解騰退空間、地下空間補充社區商業短板，提升社區商業的均好性和服務水平。優化商圈步行環境，合理組織 SKP、三里屯等商圈的通道和人流動線。

落實《北京市商業服務業設施空間布局規劃》要求，提取全市 52 個主要商圈并明確更新實施重點。核心區傳統商圈更新應充分利用商業文脈底蘊深厚和文化資源聚集的優勢，展示首都形象、體現古都特色。注重對社區商業設施短板的補充，充分利用疏解騰退空間補充便民商業。中心城區傳統商圈更新應以滿足居民生活服務需求為基礎，摸清短板和薄弱地區，有針對性地補充完善欠缺設施，提升城市品質，順應消費發展新趨勢，形成一批定位明確、布局合理、對首都消費市場貢獻卓越、消費者滿意度高、為市民服務的成熟商業中心。副中心傳統商圈更新應在“組團中心—家園中心”模式框架下，滿足居民高品質和便利性購物需求。平原新城及地區傳統商圈更新應持續提升基本便民商業網點數量和密度，滿足群眾多層次、多樣化、城鄉均等的生活性服務業需求。強化地區級商業中心的能效，增強商業設施對周邊居民的吸引力。

（三）“兩區”引領、創新探索，推動產業園區更新提質

推進低效產業園區更新提效，促進傳統產業轉型升級。以國家服務業擴大開放綜合示范區和中國（北京）自由貿易試驗區建設要求為引領，以園區自身功能定位和核心產業為依托，充分挖掘低效存量資源，聚集創新要素，為新興產業及配套服務設施預 留空間。鼓勵產業園區形成完善的產業鏈，上下游產業集聚發展， 提高基礎設施和配套服務水平。推動產業綠色化發展，實現資源高效集約利用。支持產業園區非居住建筑改建宿舍型租賃住房， 創新面向各類人群的住房保障模式，促進產居融合。統籌兼顧“兩區”建設需要與區域規劃功能實現，借鑒日本東京及中國河北雄安新區合理確定租賃時間縮短土地資源開發的“空窗期”，提升城市開發的節奏和質量的經驗，通過將土地從城市“資源”變為 “資產”，達成服務產業及土地預熱目標，提高土地開發效率。“三城一區”堅持“科學+城”打造高技術產業集中承載地，中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城打造高質量科技創新中心主陣地， 推動產業與空間高效匹配，促進人才、技術、資金等創新要素優化配置。北京經濟技術開發區聚焦高端汽車和新能源智能汽車、生物技術和大健康、新一代信息技術、機器人和智能制造四大主導產業，推動傳統制造業轉型升級。首都國際機場臨空經濟示范區聚焦臨空經濟、商務會展和數字貿易，推動港產城融合發展。城市副中心圍繞金融創新、高端商務集聚高端功能。城南地區推進高端制造、醫藥健康、新材料等產業基地建設。

（四）創新賦能、活力復興，推動老舊廠房改造利用

推進老舊廠房更新改造，促進創新引領、功能調整和高效利用。分級分類確定工業遺存的歷史文化和時代價值，引導老舊廠房引入新基建、科技創新和高精尖產業、文化產業、現代服務業新業態。根據園區內各宗地的投資、地價、產出等情況，開展各類型園區的綜合效益評估，分級分類推動產業園區“騰籠換鳥” 和提質增效。

五環路以內和北京城市副中心的老舊廠房根據規劃和實際需要，引入產業創新項目，完善城市功能、補齊配套短板；五環路以外其他區域的老舊廠房聚焦打造高精尖科技創新空間，發展高端制造業。特色文化商業區內的老舊廠房，鼓勵發展文化、旅游等新型服務消費載體，形成富有活力與特色的文化地標，打造新型文化消費與體驗空間。合理利用老舊廠房適當補充教育、醫療、文體、停車、便民商業等公共服務設施，增加廣場、綠地等公共空間，改建宿舍型租賃住房等配套居住設施。制定政策明確老舊廠房內部加層改造的管理細則、面積認定標準及手續辦理流程。提升園區運營服務水平與產出效益，探索園區改造與產業更替相結合的微利可持續模式，積極探索創新規劃、土地和金融財稅支持政策，盤活市屬、區屬國企存量工業用地，積極吸引社會資本參與老舊廠房更新改造。

四、聚焦環境治理，塑造活力公共空間

凸顯“首都風范、古都風韻、時代風貌”的城市特色，以公共空間的系統性精細化治理、建筑風貌的改善提升、藍綠空間的活力激發為抓手，推動城市環境品質提升，塑造鮮明的城市風貌特色，打造豐富的城市開放空間，激發街區活力，實現高品質宜居城市。

（一）線軸統領、塊點激活，提升城市公共空間品質

通過“線軸統領—塊點激活”的實施框架，貫徹精細要素統籌下的一體化更新改造方式，完善與豐富城市整體景觀體系，細化公共空間與風貌管控重點地區城市設計要求，提升公共空間品質與服務效能，建設具有地域特色、符合市民使用需求的高品質場所。

線軸統領，強化城市格局性軸線和大尺度線性空間的景觀品質。塑造長安街、中軸線等城市重要軸線沿線的公共空間，開展街道環境整治和沿街界面風貌提升。提升溫榆河、清河、通惠河、壩河、亮馬河等河流沿線環境，形成空間連續、功能豐富的城市公共景觀帶，融合藍線兩側的城市空間，打造可達、舒適的慢行體系。改善京張鐵路、京秦鐵路、京廣鐵路等鐵路沿線的城市空間，縫合鐵路兩側的公共空間，加強鐵路兩側空間的聯通性。改善城市環路和重要干線兩側的交通組織環境，協調好道路交通空間與兩側道路廣場等用地空間，提升沿線公共空間品質，形成安全有序的慢行空間和清晰簡潔的街道界面，合理設置非機動車停放區域。

塊點激活，提升城市歷史文化遺存、活力節點和小微空間的

場所品質。圍繞歷史文化遺存的活化利用打造具有歷史底蘊和特色風貌的公共場所。圍繞重點景區和商圈的改造升級打造具有時尚氣息的活力場所。圍繞軌道微中心塑造周邊空間及地上地下一體的整體環境。利用騰退空間、閑置空間等零散空間，打造廣場綠地、休閑公園等小型便民開放空間。利用橋下等未被充分利用的消極空間，打造有一定實效的公共空間。

精細統籌，推動公共空間的一體化治理，鼓勵多元市場化主體提供第三空間及多樣化的共享空間。鼓勵整合建筑實體與公共空間、相鄰的公共空間，推動多主體管理權屬空間的融合設計與改造實施。強化街道空間的統籌一體化設計，優化道路橫斷面設計，加強道路與建筑退線空間的一體化設計，完善慢行交通網絡， 改善慢行出行環境，對缺少行道樹的街道進行補種，替換冠幅稀疏的行道樹，保證慢行系統的連續性。強化濱水空間藍線內外空間的一體化設計，形成水體、岸線、綠地、道路及濱水地塊良好銜接、融合的開放宜游宜賞空間。鼓勵建筑項目實施主體對項目周邊的道路空間、綠地空間、濱水空間、閑置邊角空間等進行一體化更新設計和統籌實施。鼓勵利用開放公共區域及附屬空間等形式引入公共書店、共享大堂等第三空間，提升社區文化設施多樣性。

（二）優化設計、協調風貌，改善城市特色景觀環境

建筑更新應把握首都城市的基調與多元化，融入城市整體環境。在適用、經濟、綠色、美觀的基礎上，通過建筑更新形成適宜的風貌，做到形式符合功能、形制符合身份、形象符合角色、形態融入環境。通過建筑界面優化，促進形成豐富多樣的城市街景，圍合出親切宜人的公共空間。對于歷史文化街區應開展環境整治，對重要節點空間或傳統街巷沿街立面和路面進行整治改造。對于具有歷史文化價值和風貌特色的老舊建筑，應保護建筑風貌、挖掘建筑文化價值，打造建筑精品。對于建筑風貌影響整體環境、品質較差的老舊建筑，可通過更新改造使其建筑空間體現當代設計水準，打造新時代的建筑精品。

加強城市家具、廣告牌匾、市政設施等的更新引導，與城市

風貌協調融合。結合城市環境特色，設計形象得體、排布有序的城市家具。王府井地區按“一樓一策”要求精準提升建筑風貌，精心設計和排布建筑立面上的廣告牌匾，塑造整體形象簡潔、秩序明朗的建筑第二輪廓線。對街道空間范圍內的電力、通信、交通、監控等各類箱體及線桿進行整合和布局，推動設施的集中化、小型化、隱蔽化設置，鼓勵多箱并集、多桿合一、架空線入地，提高街道空間利用的效率和秩序。

（三）改善環境、提升品質，優化城市藍綠空間格局

著眼市域藍綠空間體系，從環境品質、服務供給和管理運營等多方面加強更新和治理，提升城市綠地、濱水地區的景觀環境， 優化周邊區域城市功能，激發城市空間活力和價值。

依托市域“風景自然公園體系—城市公園體系—綠道體系” 三級綠地游憩體系，重點面向一道綠隔城市公園環、城市公園集群和城市綠道，強化城市綠色空間的體系性、連通性、開放性和功能性，豐富綠色空間的公共服務供給和公共活動內容，塑造功能復合、品質優越的綠色區域。

面向市民日常游憩需求，提高各級公園綠地、小微綠地、附屬綠地的品質和功能。在現有公園綠地中適當增補景觀化、智能化、節能環保以及適老適幼的休閑設施，考慮公共活動使用，增補活動場地。整合利用城市零散閑地、邊角碎地、街道胡同轉角空間與建筑退線空間，見縫插綠建設口袋公園。鼓勵公共建筑前空間、商業建筑前附屬綠地、適宜的道路附屬綠地開放，配置游憩設施。

塑造林蔭路、林蔭景觀街、林蔭漫步道等林蔭街巷。結合道

路橫斷面改造方案，增加林蔭路兩側行道樹和中央綠化帶上連續綠蔭，補植林蔭景觀街行道樹斷點、替換樹冠稀疏的行道樹，提高林蔭漫步道的連續性與舒適性。

全面提升三維綠化效果。拓展增綠方向，合理設置垂直綠化與屋頂綠化，通過優化植物配置，提高綠色空間心理舒適度。以校尉胡同整合拆違空間打造口袋公園為示范，重點鼓勵平房區合理設置垂直綠化、門前綠化、院落綠化，鼓勵大型公共建筑和商業商務樓宇設置復合式屋頂花園和立面綠化。

重點面向歷史風貌型河道和公共活力型河道，改善河道生態環境，提升濱水空間的可達性、連通性，優化濱水空間及周邊區域的品質和功能。

重點提升河湖濱水空間景觀環境。加強水系互聯互通，促進水系水體流動、水生植被恢復和局部水體循環，保證河湖水質。提高濱水空間開放度和親水性，處理好藍線、常水位線和親水空間的關系，加強親水空間和周邊街道等空間的連通性。構建便捷完善的濱水設施，提供多元化的活動場地，豐富濱水空間功能。塑造協調有序的濱水建筑風貌和尺度宜人的濱水街區環境。

面向歷史河道，塑造歷史水系人文環境。結合歷史水系保護與恢復，強化水系周邊生態緩沖帶保護、公共空間建設與濱水建筑管控，著力打通濱水步道斷點與堵點，建設連續貫通的親水岸線，形成連續開放、綠蔭環繞、人水和諧的文化魅力場所。

 

  

第四章 突出街區統籌，建立更新方法體系

 

堅持規劃引領，以街區為單元，聚焦產業發展滯后、民生短板突出、環境品質低下、安全隱患風險大的街區，依托街區控規和更新項目實施方案，建立城市更新方法體系，探索研究以塊統條的街區更新方式，整體統籌各類資源，統籌疏解整治促提升和公共空間的改善，統籌政府投資和社會投資方式，形成“規劃加策劃、策劃轉行動、行動推項目”的城市更新實施框架，實現“塊統條專”有序推進。

一、探索創新更新方法和路徑

存量更新地區是以規劃保留建筑為主的地區，應完善城市更新規劃編審體系，堅持自下而上找問題、街區統籌理資源、多元協商明需求、整體策劃定方案、搭建平臺統實施、注重基層強治理的規劃方法，構建清單化管理的工作模式。

（一）體檢評估找問題，存量梳理尋資源

以街道鄉鎮為依托，以街區為平臺，以現狀評估為基礎，梳理更新改造的潛力資源，圍繞促進產業發展、改善居住條件、補充設施配套、提升公共空間、推動社會治理等目標，深入社區， 以問診方式開展實地調研、問卷調查、部門訪談和大數據分析， 就城市功能、生活品質、職住關系、市政交通、公共環境、城市管理等方面進行街區體檢評估，形成街區問題清單。

綜合考慮規劃實施情況、建設年代、建筑質量等因素，系統梳理街區內的空間資源和建筑資源，形成資源清單?？臻g資源包括零星地、插花地、邊角地等閑置空間和街角空間，以及具有改造提升潛力的低品質空間等。建筑資源包括廢棄鍋爐房、閑置自行車棚等閑置配套用房，低效運行的商業辦公樓宇、閑置的屋頂空間，以及部分可利用的社區地下空間等。借鑒王府井商業區更新與治理規劃中的街區精細化診斷經驗，開展全要素資源摸底和全樣本調查，有針對性地開展功能轉型、交通治理、民生改善等工作。

（二）多元協商問需求，調查訪談明愿景

發揮街道鄉鎮和社區的作用，組織居民、實施主體、管理部門等多方共同參與，推廣學院路街道做法，借助責任規劃師“陪伴式”服務，充分盤點在地文化、人口、空間、設施資源，形成地區畫像，摸底居民、轄區單位等各主體的核心需求和愿景，形成需求清單和愿景清單。

（三）整體策劃配政策，精準優化定策略

針對街區的問題清單、需求清單、愿景清單，按照補短板、強弱項、優功能、提質量的原則，與更新區域內的更新統籌主體、居民、單位等物業權利人充分協商，征詢市、區相關部門和責任規劃師、建筑師等專家的意見，整體策劃街區空間結構、功能引導、公共服務配套、基礎設施、公共空間等多方面的實施策略， 用微增量帶動存量資源，破解突出問題，推動城市功能完善和品質提升，持續改善人居環境，形成策略清單。

自下而上推動政府部門制度創新、政策創新。按照“市級主

策，區級主責”的思路，推動各有關部門形成共識，建立市級部門間協同聯動機制，步調一致，共同發力，有效銜接相關工作程序，完善配套政策、管理制度、技術規范。建立區政府（含北京經濟技術開發區管委會，下同）工作負責制和協同機制，針對城市更新重點、難點問題，研究具體政策措施和管理辦法。重大疑難問題應通過區政府專題會議研究，區有關部門按照會議決定落實。

堅持優化營商環境，下放審批權限，精簡審批流程。從規劃土地、財稅金融、建設管理運營等方面細化完善功能復合、規模優化、土地利用方式、經營許可、抵押融資等政策，形成政策清單，打通瓶頸堵點。

（四）制定計劃推行動，有序保障促實施

根據街區問題和資源清單、需求和愿景清單、策略和政策清單，綜合考慮居民需求緊迫度、產權主體意愿、實施難易程度等， 合理安排時序，統籌生成街區更新任務清單、項目清單。市、區相關部門應當指導更新統籌主體及實施主體，整體策劃編制更新規劃綜合實施方案，確定實施主體、實施模式、實施路徑、實施時序，明確指標投放方式和項目捆綁方式，以項目為抓手推動規劃實施。推廣回天地區存量街區規劃經驗，因地制宜提煉形成“六大策略”“三十六要點”的策略清單，統籌生成近期實施的項目清單，納入行動計劃。

加強實施機制保障，鼓勵各區、街道和社區深化黨建引領、

報到服務的治理機制，構建街道、社區、居民、企業協商共治的格局，搭建多元主體全流程管理平臺，發揮好聯動平臺的統籌協調功能。落實責任規劃師和建筑師制度，依托社區智慧服務平臺建立多元協商工作機制，打通居民參與、多元共治路徑。

加強動態保障，市區兩級要監測評估規劃實施情況，依托基層社區長效治理和多元協商共治，滾動更新街區八個清單，動態納入城市更新行動計劃，統籌算好歷史賬、規劃賬和時間賬，精準有序釋放空間資源。各區應建立部門聯動機制和項目準入退出機制，與更新實施主體長期動態跟蹤推進，推動存量更新地區結構優化、功能完善和品質提升。

二、探索提出更新體系和要求

（一）按需編制更新街區控規，提出規劃引導要求

加強規劃引領，借鑒上海、廣州、深圳的城市更新規劃體系， 立足北京實際，在全市 1371 個街區（3562.5 平方公里）管控范圍內，聚焦街區實施率≥80%及更新資源任務分布比較集中的地區，結合城市更新行動計劃 600 余個近期擬實施項目，劃定近期

178 個城市更新重點街區。

對于城市更新類街區控規，要統籌評估多元價值，按照“一控三導”（管控圖則、規劃設計導則、規劃實施導則、存量更新導則）進行規劃管控。管控圖則是控規的控制性內容，體現控規的剛性要求，保障系統性、底線性、公益性內容，作為控規的法定性文件，主要包括功能定位、規模管控、三大設施、生態要素、重點區域、總體管控要求等相關內容。規劃設計導則和規劃實施導則是控規的技術性內容，體現控規的彈性引導，應對復雜的更新需求，主要包括街區引導、街道空間、藍綠空間、慢行系統、建筑空間、地下空間等內容，作為技術管理文件，重點體現對城市高質量發展、高品質生活、高水平治理的實施引導。存量更新導則應按類型梳理街區范圍內閑置低效建筑和空間等存量資源的分布、功能、規模、權屬等信息，提出更新利用的引導方向和實施要求等。

（二）加快厘清更新建設方式，推進審批項目落地

聚焦平房區、老舊小區、老舊廠房、老舊樓宇、危舊樓房和簡易樓等存量建筑資源，區政府可通過正負面清單引導，統籌各方意見，深化研究包括物業權利人與實施主體、實施范圍、邊界與規模、投資額與資金來源、進度安排等要素在內的更新項目實施方案。更新項目的審查流程可下放至各區級部門辦理，進一步簡化審批流程，壓縮審批時間，實行并聯審批、限時辦結，提高審批效率，也可依托“多規合一”平臺有序推進存量地區有機更新。區政府應建立項目準入退出機制和部門聯動機制，與實施主體簽訂履約協議書，實施項目動態監管。借鑒王府井商業區保護更新綜合實施方案編制經驗，通過資源梳理、需求調查、精細管控、統籌主體，保障更新實施。

研究實施主體：城市更新項目產權清晰的，產權單位可作為

實施主體，也可以協議、作價出資（入股）等方式委托專業機構作為實施主體；產權關系復雜的，由區政府依法確定實施主體。確定實施主體應充分征詢相關權利人或居民意見，做到公開、公平、公正。涉及國有產權的，按照國有資產管理。要充分發揮各類主體優勢，鼓勵政府平臺公司與專業化企業開展合作，加大資源整合力度，實現高水平策劃、專業化設計、市場化招商、企業化運營。

編制更新項目實施方案：實施主體應進行意向摸底調查，編制更新項目實施方案，包括更新范圍、對象、內容、方式、建筑規模及使用功能、土地利用方式、投融資方案、運營管理及項目建設計劃等內容。方案應在征求相關權利人或居民意見基礎上， 由責任規劃師提供專業指導與技術服務并出具書面意見。產業類的更新改造方案應重點圍繞城市功能完善、業態優化、經濟發展的需求，推進“四個中心”建設；居住類的更新改造方案應重點圍繞“一刻鐘便民生活圈”，滿足“七有”“五性”需求，提高居民生活便利性和舒適度，提升公共空間品質。

推動統籌實施： 城市更新項目中的“ 邊角地”“ 夾心

地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨建設條件的土地， 可與周邊用地統籌實施，重點用于完善片區公共服務設施；涉及經營性用途的以協議出讓方式辦理供地手續。鼓勵國有企事業單位以多種土地方式，將其閑置的零星土地或建構筑物，納入城市更新項目統籌實施。

項目審批依據參考：為打通城市更新瓶頸堵點，區政府可參照《北京市既有建筑改造工程消防設計指南（試行）》開展消防設計審批工作，參照《關于實施城市更新行動的指導意見》，以及《關于老舊小區更新改造工作的意見》《關于開展老舊廠房更新改造工作的意見》《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》

《關于首都功能核心區平房（院落）保護性修繕和恢復性修建工作的意見》《關于危舊樓房改建項目審批工作有關問題的通知》等政策文件，進行更新項目審批。

 

  

第五章 加強多元共治，強化更新組織體系

 

依托基層治理，搭建多元協商平臺，協同政府、市場、公眾， 構建城市更新組織體系。堅持政府引導，發揮政府的引領和帶動作用；堅持市場主體，發揮市場對資源配置的決定性作用；堅持公眾參與，形成多元共治的城市更新格局；加強技術支撐，發揮專家智庫和社會機構的作用。

一、政府引導，構建以點帶面撬動模式

完善政府統籌引領和平臺搭建的職能，發揮政府投資項目對城市更新的撬動模式，為各方力量參與城市更新指明方向。重點從保障民生安全底線出發，以政府投入公共空間整治、軌道建設、重大項目建設等多種方式撬動多元資本參與，以點帶面，統籌推動地區更新。

（一）以空間環境整治為觸媒，撬動社會資本參與更新

通過疏解整治促提升行動提升空間環境品質，帶動區域整體性城市更新同步實施。拓展公共活動空間，增加公共服務設施。提升街道環境品質，因地制宜打造口袋公園、濱水空間，優化慢行系統，提高公共空間的可達性和利用率。推廣望京小街改造經驗，將街區建設和兩側商業提升有機整合，更新市政設施、增加共享公共空間，推動業態優化帶動下的沿街界面品質提升，推動“商業辦公”與“街道空間”的融合，變背街小巷為活力街巷，實現街區整體環境提檔升級增值。挖掘文化內涵，讓公共空間成為傳承歷史文脈、彰顯文化特征、提升文化品位的城市櫥窗。

 

（二）以軌道站城融合為抓手，帶動存量資源提質增效

結合軌道交通在建線路、市郊鐵路重點項目，聚焦軌道微中心建設，促進站點與周邊存量商業、辦公、居住等功能融合，補充公共服務設施，創造優質的城市公共空間，增加地區活力，提升城市品質。通過“軌道+土地利用”“軌道+服務設施”“軌道+地下空間”“軌道+公共空間”“軌道+建筑設計”等模式整合公共資源。以西單更新場站城一體化更新改造為示范，從交通流線組織、站城融合功能完善、城市品質提升等方面對存量資源進行盤活，提升軌道站效能，對站點及其周邊場地進行一體化設計、運營及管理，實現區域功能的整體提升和環境品質改善。借鑒東京軌道交通站點帶動周邊城市更新經驗，重視站點更新帶動周邊地區的開放空間營造，強調土地復合利用和高強度開發，圍繞軌道交通站點開展城市更新工作。

（三）以重大項目建設為龍頭，統籌周邊地區城市更新

結合大型公共文體設施、公共活動中心、公共空間等重大項目建設，推動周邊地區老舊樓宇與傳統商圈、老舊廠房與低效產業園區提質增效，促進區域整體功能和環境品質提升。以京張鐵路遺址公園利用京張鐵路入地后釋放的地上空間建設帶狀城市公園為樣板，通過綠色公共空間建設帶動區域城市更新。梳理重大項目周邊地區城市發展需求，摸清周邊地區配套設施短板，研判存量資源更新改造的可能性，提出更新改造的范圍和內容，借助城市重大項目建設的機遇統籌推進周邊地區城市更新。

 

二、市場主體，暢通企業多方參與渠道

充分發揮市場機制作用，切實算好城市更新資金賬、講清城市更新收益賬，特別是給群眾帶來的收益，充分調動各方參與積極性，暢通社會資本參與路徑，鼓勵資信實力強的企業和主體積極參與城市更新，深化微利可持續和成本分擔機制，形成多元化更新模式。以市場為主體，發揮國企引領作用，聯合市屬國企、央企和社會機構等共同成立城市更新聯盟，通過舉辦城市更新論壇和召開項目推介會推進社會主體共商共議，參與城市更新。

（一）多種形式盤活國有資產，發揮國企帶動作用

針對不同類型國有企業，鼓勵多元的國有資產盤活利用。鼓勵國企從市場端進入參與城市更新，多種形式盤活沉淀國有資產。鼓勵國企帶頭構建公平公開的市場競爭機制，引入市場主體實施城市更新，探索形成國企與多元社會主體合作的實施模式。按照留白增綠一批、升級改造一批、統籌規劃一批、配套服務一批分類推進土地統籌利用，推動解決歷史遺留問題，提高資源利用效率，增強服務功能，提升發展質量。建立國企與屬地政府自有房屋土地臺賬信息共享機制，有序推動閑置房產、低效用地等資源盤活利用，更好提升民生服務保障水平。例如，金隅集團將天壇家具疏解后的存量老舊廠房進行改造升級，打造以“大信息及智能制造”為產業方向的科技創新園區，成為主動疏解非首都功能、有效利用老舊廠房、轉型升級發展高精尖產業的標志性項目。鼓勵國企統籌自身資產，制定跨行政區的資產統籌發展規劃， 主動與各區發展規劃對接。加強土地資源分類管理使用，鼓勵實施同區域不同企業、同企業不同區域增減掛鉤、指標統籌。加強對國企土地和房屋資源的管理和使用評估，建立年度評估機制。鼓勵國企將低效利用的產業用地優先用于科技創新和高精尖產業項目。規范利用國企自有土地，加強政策性住房保障和改善民生。

（二）暢通多種渠道更新路徑，激活市場主體活力

鼓勵市場主體以自有資產盤活、重資產收購、輕資產運營、更新資本引入等多種渠道開展城市更新，激活存量資產經濟價值。加大城市更新領域的投資力度，鼓勵多種市場化合作模式并存，實現低效資產提升成為運營型高效資產，實物資產升級成為金融型資產。鼓勵用好資產證券化工具，打通“投資—運營—退出—再投資”的完整鏈條，形成良性投資循環，激發市場主體投資活力。

鼓勵市場主體加強騰退空間和老舊樓宇改造利用，促進高精

尖產業發展。鼓勵市場主體以多種方式參與老舊小區改造，包括提供專業化物業服務、“改造+運營+物業”、作為實施主體參與等途徑。

鼓勵市場主體充分挖潛低效自有資產，通過騰挪、置換、整合等方式，推動自有資產升級轉型，發展國家及本市支持的新產業、新業態及相關配套功能。鼓勵市場主體通過存量資產的功能轉型和設計提升，提升物業價值后銷售或持有運營實現資金平衡，針對項目前期資金需求量大的特點，加強長效低息金融信貸政策支持。鼓勵市場主體通過合作、租賃等途徑開展存量資產的輕資產運營，通過專業化運營提升資產品質和盈利能力，實現可持續增長，針對項目籌備、建設、運營各階段的融資需求特點， 加強全生命周期配套金融政策支持。鼓勵市場主體積極與城市更新基金等外部資本合作，培育基金助力的城市更新模式，推進存量資產高效盤活。推廣新街高和以基金為平臺推動樓宇基金化更新經驗，推動國企、地產方、原運營方等多方合作，形成一致利益訴求，共同推動項目發展，發揮專業資產管理企業的優勢，通過提高運營質量，提高租金，減少運營支出等途徑提高資產價值。

三、居民參與，培育基層共同締造精神

加強街道鄉鎮黨建引領基層治理，改造前問需于民、形成共識，改造中問計于民、達成共建，改造后問效于民、實現共贏， 構建綜合協同、良性互動的城市更新治理體系。

（一）黨建引領基層治理，政府引導社會共建

充分發揮基層黨組織作用，加強街道、社區黨組織對物業服務企業、業主委員會的指導和引領作用。做實做強基層黨支部， 設立社區黨員議事會或小區黨支部，組織動員業主委員會、物業服務企業、小區業主和居民等不同群體中的黨員積極參與居住社區更新改造，完善基層黨組織負責人聯系協調機制。充分發揮居民中黨代表、人大代表、政協委員、黨員及其他優秀分子的組織、宣傳、凝聚、服務群眾帶頭作用，引導居民依法履行職責。借鑒石油共生大院搭建多元主體協作平臺共商共議經驗，以“城事設計節”為主要載體，充分調動政府、居民、市場、專家學者等力量，共商共議，持續提升地區單位和居民的參與度和治理水平。 

 

（二）居民自愿有序推進，群眾工作貫穿始終

堅持居民主體地位，廣泛開展“美好幸福生活共同締造”活動。培育居民家園意識，調動內在積極性。以居民需求意見為導向，加強宣傳動員，促進自上而下的政策傳導要求與自下而上的需求主導進程有機結合，激發居民參與改造的主動性和積極性。以全市老舊小區綜合整治實施進度安排為基礎，優先對居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區實施改造，以“任務制”與“申報制”相結合的方式推進老舊小區改造。廣泛征求居民意見，按照“誰受益、誰出資”原則，引導居民合理承擔改造費用?？山梃b東城區光明樓 17 號危舊樓房改建試點項目，通過鼓勵居民自主出資，實現居住條件改善和不動產價值提升。

四、社會支持，搭建專家組織智庫平臺

有效整合多方社會力量，推進跨專業、跨行業的溝通交流， 培育在地協作力量，共同處理社區公共事務。搭建專家學者智庫平臺，鼓勵社會團體共同參與更新，作為政府與居民間和諧溝通的紐帶，整合多元利益需求，凝聚社區發展共識，提升社區治理能力。

（一）搭建專家組織平臺共謀發展

匯集專家學者搭建智庫平臺，發揮責任規劃師、建筑師專業技術特長。邀請高校教授、設計院專家和藝術家為城市更新出謀劃策，通過大師做小品、大師做更新等方式打造城市更新示范案例，探索形成高精尖智庫支撐、公眾全面參與的城市更新工作模式。鼓勵責任規劃師、建筑師等各類專家參與城市更新，發揮其對屬地更新建設項目熟悉、群眾基礎扎實和專業技術強的優勢， 深入調研與收集評估社區需求，開展更新實施的前期研究，落實規劃設計要求，全程跟蹤服務項目實施，監督項目后期運營維護， 促進資源配置和服務投入與居民迫切需求之間實現更好的匹配， 統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等多主體共同推進更新改造。

（二）培育社會機構增強社會韌性

鼓勵群團組織、社區志愿者團隊、專業社工機構、非政府組織等社會團體和基金會共同參與城市更新改造和運營管理，給予陪伴式技術支持。結合日本大手町地區都市再生經驗，通過整合周邊資源，多方統籌更新時序和整體利益，依托社會組織提供專業咨詢、人員培訓與志愿服務，組織開展空間更新再利用、文化特色營造等社區營造活動，依托在地項目的持續推進，進行長期扎根實踐，吸引公眾參與運營，提升社區自治水平，增強居民歸屬感與凝聚力。社會機構作為鏈接基層政府與實施主體等更廣泛社會群體之間不可或缺的社會力量，將各級政府、社區組織和公眾協同起來，增強社會韌性。

 

 

第六章 創新政策機制，構建更新動力體系

 

積極探索政策創新突破，充分釋放政策紅利賦予更新動力， 有力推動城市更新。推動更新立法頂層設計，提供法律保障，完善配套政策體系，破解難題瓶頸，設置更新管理機構，明確職責分工，構建實施評價體系，加強動態監管。

一、聚焦瓶頸痛點，構建更新動力機制

（一）構建城市更新政策體系，完善配套規范

健全城市更新政策體系，細化管理機制，借鑒法、德、日、英、美等國際城市的更新政策體系構建經驗，構建適用于北京城市更新的“1+N+X”政策體系。結合實踐過程中的各類問題，及時深化細化，以典型案例的全流程跟蹤為抓手，以小切口、微改革破解項目推進中的難點、堵點問題，采取小快靈的形式落實落細“1+N+X”政策體系，推動政策不斷完善，加強政策實施的彈性、可操作性和適應性。

“1”是指推動《北京市城市更新條例》立法，細化完善城市

更新指導意見。通過積極推進城市更新立法工作，調研實際需求， 針對更新實踐中普遍涉及的重點、難點、痛點，充分總結北京地方實踐經驗并將其規范化、制度化，出臺適應北京實際的地方性法規，為城市更新實施提供法律保障。“N”是指針對各類更新對象的管控政策，根據核心區平房（院落）、老舊小區、老舊廠房、老舊樓宇等更新對象的差異性、更新階段的多元性，深化城市更新配套政策研究，細化操作路徑，加強政策實施的可操作性和適應性。“X”是指各類政策文件和標準規范，制定城市更新激勵政策，統籌推進規劃、土地、金融、財稅、建設、經營、管理等方面的配套政策及標準規范，研究制定城市更新相關標準、規程、指引、導則等內容，打通政策機制、標準規范、審批流程的瓶頸堵點。

（二）強化規劃土地政策供給，指導更新方向

創新規劃政策工具，加強城市更新規劃管理支持政策供給。鼓勵城市更新中的用地混合利用和功能合理轉換，結合規劃管理要求出臺北京市建設用地功能混合使用管理辦法，通過綜合利用軌道交通設施用地、集約設置公共服務設施、挖潛使用閑置空間等，持續提升片區功能活力。探索建立市區兩級建筑規模統籌機制，研究建筑規?？鐓^域轉移、微增量定向投放規則，制定支持建成區“補短板”建筑規模使用、軌道交通一體化建設、公共空間連通開放品質提升的政策。

創新土地配置方式，加強土地和產權管理的政策供給。完善

存量土地盤活利用政策，針對存量土地開發利用主體的多元性、開發利用方式的靈活性、增值收益分配的共享性，規范土地開發行為。完善基準地價動態調控機制，合理評估確定存量土地資源再利用的成本與價值。深入實踐土地年租金制，支持存量土地轉讓、出租、抵押盤活利用，重點結合土地產權確認、產權出讓和變更等需求，研究土地合并、置換、拆分、使用年限延長或重置等政策。制定存量建設用地改變用途支持政策，為實施存量土地協議出讓、補繳土地差價提供政策依據和技術支撐。加強土地增值收益分配機制研究，探索創新“使用權收回—儲備開發—公開出讓”土地增值收益分配機制，鼓勵引導多方力量參與城市更新。

2021 年 6 月 10 日，我市已研究出臺《關于實施城市更新行動的指導意見》（“1+4”系列文件），其中針對土地利用方式，創新提出以租賃方式用地的，土地租金實行年租制，租賃期滿后可續租或以協議方式辦理用地手續，同時年租金可結合收益進行動態調整，緩解改造前期資金壓力。

（三）推進建設管理政策優化，推動項目實施

改進優化審批流程，提高審批效率。建立更新管理全流程， 明確更新工作路徑，分類型確定更新項目申請、立項、規劃編制、報批、實施、驗收等全過程管理規定。研究出臺適用于存量更新的規劃審批制度和流程，精簡審批環節、明確審批標準和時限。研究制定適用于存量更新的日照、綠化、配套、消防、節能、抗震、人防等設計標準規范。

（四）加強金融財稅政策創新，激活多方力量

創新財稅激勵機制，制定多元化的金融政策和產品，健全政府、社會、居民多方資金共擔模式，拓展城市更新資金供給端口， 研究與存量更新項目特征相匹配的投融資機制，明確政府、產權單位和居民三方出資邊界和比例。

充分發揮財政資金的撬動作用，加強前期政府對城市更新的財政投入，通過在公共預算、土地收入、政府債券三個方面統籌調度和安排資金，推動城市更新工作啟動，加大政府專項債券、投資補助和貸款貼息對城市更新的支持。整合利用平房（院落） 申請式退租、老舊小區改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項補貼用于城市更新，管線更新改造成本考慮納入市政公用成本， 通過價格機制順出，嚴控實施成本實現統籌平衡。在必要的基礎設施改造、危舊樓房排危解困等領域，確保政府投入不減少。合理引導居民出資參與更新改造，完善住宅專項維修資金提取流程，充分了解居民意愿，提高政府公共資金使用與居民意愿的實際匹配度。引導落實稅費優惠，細化不同類型更新項目實施主體的稅費減免政策，降低資產持有運營成本。探索推動產業結構優化升級的資金支持政策，分析評估改造后的租金收入和稅收增長情況，通過以獎代補促進低效樓宇、老舊廠房改造。

大規模吸引社會資本和社會力量參與城市更新。積極探索項

目市場化融資方式和資金平衡方式，探索設立市區級城市更新專項基金，為相對成熟但前期融資困難的項目提供資本金支持。加強與國家政策性銀行、商業銀行等金融機構合作，推出利率、期限、擔保適用于城市更新的金融產品，降低融資成本。明晰實施主體的權益邊界，深化經營權質押等金融手段，以更靈活的方式拓展實施主體融資渠道。

暢通社會主體參與機制與路徑，引入社會力量共同參與城市更新，加大社會資本吸引力度。鼓勵市屬、區屬國企搭建與社會資本的合作平臺，通過設立基金、委托經營、參股投資等市場化運作方式，參與城市更新項目。發揮社會資本專業運營管理優勢， 鼓勵資信實力強的民營企業全過程參與更新項目，形成投資、融資、改造、運營、退出與再投資的良性循環，對于堅持低利潤、長周期商業模式的社會資本，通過政府支持評級、增信等途徑加大力度，讓社會資本能夠“有心”“有力”參與城市更新。有效發揮市場機制作用，通過創新特許經營等多種途徑，加快建立微利可持續回報的利益平衡和成本分擔機制，以張家灣設計小鎮“三統籌”實施模式為示范，積極引入社會資本實現整體收益平衡，探索主體、項目與還款來源三統籌，形成整體打包、項目統籌、綜合平衡的城市更新運作模式。

二、明確職責分工，建立部門協調機制

完善北京城市更新的管理機構設置，建立市級主策、區級主責的協調聯動推進機制，明確各項更新管理任務的政府管理部門及其責權關系，為城市更新實施推進提供有力保障。

（一）加強黨的領導，建立更新工作機制

加強黨的領導，統籌改革破題，推動城市更新重點工作。充分發揮市委城工委城市更新專項小組的統籌協調作用，健全實施推進專班、規劃政策專班以及資金支持專班的整體推進和督促落實職能，建立職能清晰、分工明確、權責一致的全市城市更新工作機制。

（二）加強部門協同聯動，保障項目推進

建立市區兩級多部門聯合的更新項目推動協調機制，針對存量更新工作中的新問題、新需求，市級部門應主動“向前一步”， 從管理監督方向服務推動方轉變，區政府加快推進城市更新管理機構的建設，制定部門協同框架。各區、各相關部門和單位進一步統一思想、深化認識，切實找準自身職責定位，厘清政府、國企產權單位及個人等各方的責任邊界，在廣泛征求意見、充分凝聚共識的基礎上做好城市更新順利推進的統籌協調和組織實施工作。借鑒隆福大廈經驗，市區成立聯營公司對街區統一規劃、統一建設、統一運營，實現高位統籌、統一調度，重點打通存量更新實施路徑，優化存量更新審批流程，落實“放管服”改革要求，推動市級權力下放到區級，為社會資本參與城市更新創造便捷高效的營商環境。

加強自下而上瓶頸問題反饋和自上而下政策創新探索的雙向互動，探索各類歷史遺留問題研究解決的專項機制。政府主管部門應定期深入基層加強服務，積極聽取產權主體與實施主體等多方意見建議。區政府應提供面向企業和社區的城市更新咨詢服務窗口，組建全流程跟蹤城市更新項目的服務團隊，及時協助企業解決實際問題。

（三）發揮基層組織作用，統籌專業力量

發揮基層組織作用，推動管理重心下移，建立街道搭臺、社區協作、專業力量支持、社會公眾參與的基層更新治理機制。深化責任規劃師、建筑師負責制等制度建設，制定工作清單、工作手冊，明確權責與工作內容，在民用建筑工程等項目中充分發揮建筑師的主導作用，用專業力量服務城市更新，用設計創意提升城市品質和空間價值。強化責任規劃師、建筑師的聘任與工作考評機制建設，加強后備力量培養，提升綜合能力。

三、立足實施評價，完善動態評估機制

城市更新是城市經濟、社會、環境的全面、動態提升，既要改善居住環境、基礎設施和公共空間品質，還要提升經濟活力、社會滿意度和獲得感，通過推進城市更新項目帶動周邊區域的整體環境改善，從而保持城市機能的可持續運行和提升，更好地服務“四個中心”建設，在激烈的全球城市競爭中不斷保持和提升北京核心競爭力?；诔鞘懈碌木C合性和動態性，需要定期開展城市更新綜合評估，構建城市更新綜合評價指引，預先建立涵蓋城市更新各維度的動態數據庫，實現更新項目實施評估與更新方案動態優化、配套政策持續完善的良性互動，不斷提升城市建成環境質量與居民主觀幸福感。

（一）構建實施評價體系，定期監測評估

構建面向城市更新目標的多層級、可量化評價體系。明確城市更新實施評價指引體系的層級、目標、應用和監測方式。完善基于項目實施的指標監測體系與配套工作機制，結合《總體規劃》體檢評估工作，開展全市重點地區城市更新監測評估，聚焦服務“四個中心”建設、效率提高、民生和安全保障、文化傳承、生態保育、治理能力提升等目標，開展城市、區、街區、項目四級的更新評估工作。及時評估城市更新項目的綜合效益和影響，建立激勵和退出機制，政府會同金融機構、行業協會等多方探索構建城市更新市場主體黑白名單制度，提升市場主體責任感。

（二）重視社會效益評估，拓展評價維度

提供區位優越的租賃住房、保障性住房、提升住房可支付性是當前全球國際化大都市在城市更新中普遍關注的重要政策目標。這不僅有助于穩定大城市的社會秩序，提升城市的宜居性， 還通過提升新市民的住房可支付性，特別是新進入城市的年輕創業者的住房可支付性，促進人力資本的積累和流動，實現大城市的持久創新動力。結合北京“四個中心”定位和“七有”“五性”民生改善需求，設置城市更新保障可支付住房供給和職住平衡的評估指標，包括服務于中央政務功能的公寓、宿舍套數比例，新增租賃型職工集體宿舍數量（套），新增保障性產權住房套數比例和軌道站點 800 米半徑范圍內更新供應保障性租賃住房比例。

（三）健全準入退出機制，加強動態監管

加強更新項目的動態監管，形成項目管理機制。加強城市更新調查研究、規劃管理、動態監控信息系統建設，結合規劃實施評估，持續動態維護更新街區問題、居民需求和空間資源，保障規劃與管理對接。以上海城市更新全生命周期管理經驗為參考， 構建城市更新項目準入、退出標準和機制，建立滾動更新的項目清單，調節城市更新項目推進節奏，實現有序更新、動態監測、綜合評價、持續推進。

（四）建立數據監測平臺，夯實工作基礎

城市更新的客觀、全面、系統的評估需要基于準確、及時更新的數據庫支持。首先，結合城市更新綜合評價指引體系，建立城市更新項目基礎信息的上報工作機制，細化更新項目實施前、實施中和實施后的人員結構、房屋面積、產業結構、產業效率、商戶數量、租金房價等微觀數據統計，準確評價城市更新項目的綜合績效。第二，整合街區、社區單元的人口結構、社會經濟信息，客觀反映街區在實施更新項目之后的社會經濟與人口結構變化。第三，綜合項目、街區的數據信息，形成反映市、區兩級城市更新綜合成效的指標數據，優化城市更新工作的整體布局，服務北京市全局性、戰略性的城市更新決策。

 

第七章 推進規劃實施，明確近期工作重點

 

按照市級抓統籌、區級抓落實原則，聚焦更新重點區域，加強項目謀劃，建好動態項目庫，持續滾動推進，確保取得實效。統籌全市城市更新實施進度，建立近期政策任務清單，明確更新任務推進要求。堅持清單化管理、項目化推進的實施方式，在規劃指標、地下空間利用、審批手續、市區財政補貼、投融資等方面，統籌研究更新項目實施方案和配套政策，保障城市更新項目有序實施。

（一）落實總規要求，聚焦更新重點區域

規劃遠期目標至 2035 年完成全市 557 個更新街區的更新任

務。“十四五”時期，聚焦 178 個城市更新重點街區，形成各區的主要更新資源及任務臺賬，發揮轄區和街鎮對于存量更新的統籌作用。

（二）對接行動計劃，推進更新項目實施

對接城市更新行動計劃，按照首都功能核心區平房（院落）、老舊小區、危舊樓房和簡易樓、老舊樓宇和傳統商圈、低效產業園區和老舊廠房、城鎮棚戶區六大項目類型，明確“十四五”時期工作任務。在更新項目推進過程中，要堅持規劃引領、分類施策，積極吸引社會資本參與，加強試點案例的宣傳推廣，以點帶面、打造樣板、形成經驗，形成一批可復制可推廣的更新案例指引。

根據《北京市城市更新行動計劃（2021—2025 年）》,到 2025年六大項目類型的目標任務分別是：1）首都功能核心區平房（院落）：完成首都功能核心區平房(院落)10000 戶申請式退租和 6000 戶修繕任務；2）老舊小區：完成全市 2000 年底前建成需

改造的 1.6 億平方米老舊小區改造任務，重點推進本市 500 萬平方米抗震節能綜合改造任務、3100 萬平方米節能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目，配合做好 6000 萬平方米中央單位

在京老舊小區改造任務；3）危舊樓房和簡易樓：實施 100 萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造，以排危除險為原則，提高鑒定為危房的建筑改造優先級，力爭在 1-2 年內全面啟動安全隱患嚴重的危舊樓房改建工作；4）老舊樓宇和傳統商圈：開展老舊樓宇和傳統商圈效能績效評估，依托大數據分析，充分考慮樓宇安全、性能及綜合貢獻率，加強與業主單位和投資主體溝通協商，建立臺賬，制定改造規劃和年度實施計劃，重點推動 500

萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成 22 個傳統商圈改造

升級；5）低效產業園區和老舊廠房：對需要改造或有升級改造需求的產業園區，以及屬于產業禁限目錄、不符合安全生產和生態環境要求、閑置低效的產業園區和老舊廠房開展評估，建立臺賬，制定年度計劃，有序推進 700 處老舊廠房更新改造、低效產

業園區“騰籠換鳥”；6）城鎮棚戶區：基本完成 134 個在途城

鎮棚戶區改造項目，完成 30000 戶改造任務。

同時，根據市住房城鄉建設委備案的示范項目清單，分圈層進行引導，推動重點項目的滾動生成與動態更新。

核心區加強整體謀劃，推進核心區保護更新。促進中軸線申遺保護綜合整治，持續推動鐘鼓樓周邊、大柵欄觀音寺等平房區申請式退租。改善長安街沿線環境，促進內環路沿線功能和環境品質優化提升，推進磚塔胡同平房院落保護更新。加快實施天壇東里中區等老舊小區綜合整治、光明樓 17 號等簡易樓改建、百萬莊和西便門外大街 10 號院等特色片區保護性復建。推進王府井傳統商業區轉型升級和隆福文化街區修繕更新，完成東安市場、金街新燕莎購物廣場改造提升。統籌推進老舊廠房、老舊樓宇轉 型提質增效，完成天寧 1 號文化科技創新園二期改造、金科新區—世紀天樂市場升級改造。推動朝陽門站、崇文門站、平安里 站、菜市口站等站點一體化改造。

堅持多措并舉，提升中心城區空間品質。優化北中軸奧林匹克中心區環境品質，強化南中軸地區發展統籌，推進南苑—大紅門地區騰退產業空間改造提升。圍繞重點功能區挖潛高端要素聚集空間，通過麗都商圈二期、今鼎時代廣場、三里屯太古里西區（原三里屯雅秀）等傳統商圈改造激活商業活力，推進昆泰大廈、西南飯店、中苑賓館、鼎好電子大廈、未來科技大廈（原硅谷電 腦城）、藍潤大廈、萬利特葦子坑 138 號老舊樓宇改造，加快新首鋼高端產業綜合服務區冬奧廣場、城市織補創新工場及中關村 電子城 IC 創新中心、二七廠 1897 科創城項目（二期）老舊廠房改造，促進上藥北方北京總部大廈低效產業園區“騰籠換鳥”。優化提升二環—五環存量居住區空間品質，統籌推進長辛店老鎮、宛平城地區、模式口歷史文化街區等地區有機更新，推動安慧里 和安慧北里小區、雙清路 14 號院、六合園南小區西院、豐臺街道老舊小區改造，推動光華里 5、6 號樓危舊樓房改建，開展五塔寺地區、北辛安棚戶區更新改造，鼓勵社會資本以多種方式參與。以公共空間提質促更新，帶動周邊中坤廣場低效產業園等節點更新改造。加快軌道交通 11 號線西段（冬奧支線）相關站點一體化建設。

注重精雕細琢，推進副中心老城“雙修”。完成一批老舊小 區和城鎮棚戶區改造，推進古城南大街十八個半截胡同保護更新。以家園中心建設為抓手，著力實施玉橋街道等老舊小區公共空間 治理提升整治的重點示范項目。加強存量工業用地轉型利用，推 進張家灣老舊廠房改造。

強調增存并重，增強新城綜合承載能力。加強產業準入管理， 承接適宜的功能和產業，推進順義北大資源文化雙創園一期、大 興國際氫能示范區、亦莊新城核心片區達涅利和安姆科城市更新、亦莊新城路東區 A6M2 和 A12—1 生物醫藥標準廠房用地更新、門頭溝區琉璃制品廠、懷柔金隅興發地塊科研樓及附屬設施、清華 工研院雁棲湖創新中心、密云科技路 22 號廠房等老舊廠房、低效園區升級改造。發揮軌道交通帶動作用，推進黃村火車站一體 化改造，加強軌道交通站點周邊土地利用、地上地下空間一體化 開發，形成便捷高效的交通接駁，推動規劃指標向軌道站點周邊 集聚，統籌布局生活性服務業、文化娛樂等多種功能和公共設施。改善老城區居住品質，推進裕祥花園二區、興豐街道化纖廠小區、葡東小區等老舊小區改造項目。加強公共服務補短板，推進大興 區林校路市場路東側地塊、亦莊新城亦城客廳、龍德商圈等項目 改造。加強歷史文化資源保護與利用，支持門頭溝區建設京西 “一線四礦”文旅康養休閑區，打造綠色生態轉型發展示范區。

（三）立足改革創新，明確更新具體任務

分階段明確城市更新的具體任務、項目構成、工作清單以及重要領域，確定近期重點任務。積極推進《北京市城市更新條例》立法相關工作，完善城市更新指導意見及配套實施細則，統籌研究規劃土地、金融財稅、經營管理等方面的配套政策及標準規范， 重點解決更新領域廣泛關注的使用權出讓年限、建設用地功能混合、更新項目準入退出機制等瓶頸問題，通過持續釋放政策紅利， 賦予更多更新動力，推動更新項目的順利實施。